¿Cuánto cuesta una escritura en Provincia de Buenos Aires en 2026?
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Si buscás el costo de escrituras en la Provincia de Buenos Aires, el número que necesitás no es el valor promedio de una operación: es la suma que vas a desembolsar por impuestos, honorarios, tasas y documentos. En 2026, la forma útil de presupuestar es separar los gastos del comprador y del vendedor, identificar la base imponible y pedir que cada rubro figure por separado.
Como referencia, en una compraventa sin hipoteca y con la distribución habitual del Impuesto de Sellos, sobre una base de $100.000.000 el comprador tendría $1.000.000 de su parte de Sellos, $2.000.000 de honorarios del escribano y $200.000 de inscripción registral, antes de certificados, copias, aportes, impuestos sobre los honorarios si correspondieran y otros extras. El vendedor tendría $1.000.000 de su parte de Sellos más certificados e informes y, si corresponde, la comisión inmobiliaria. Es una cuenta orientativa, no una liquidación: el precio, la valuación fiscal, el tipo de inmueble, la urgencia y las condiciones de la operación pueden cambiarla.
Costo de escrituras en Provincia de Buenos Aires: qué incluye
El costo de una escritura no se calcula siempre sobre el precio que pactaste. Para el Impuesto de Sellos, la Provincia compara el precio de venta con la valuación fiscal calculada con el coeficiente corrector vigente y toma el mayor. En 2026, el coeficiente es 24,8370 para inmuebles de planta urbana y edificaciones o mejoras de planta rural, y 44,4635 para tierra rural libre de mejoras, según la Ley Impositiva 2026.
Si el precio está expresado en dólares, el Código Fiscal provincial indica que el Impuesto de Sellos se liquida sobre su equivalente en pesos al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina correspondiente al cierre del primer día hábil anterior al acto. Los honorarios, tasas y gastos de terceros pueden tener una base o una fecha de cálculo propia, así que conviene pedir la cotización con su vigencia.
| Rubro | Referencia 2026 | Quién lo paga habitualmente |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos | 20‰ sobre la base imponible de la transferencia | Comprador y vendedor, normalmente por mitades |
| Honorarios del escribano | 2% sobre el monto del acto, como referencia del arancel general | Comprador, salvo pacto distinto |
| Inscripción registral | 2‰ sobre la base registral, con mínimo de $42.000 por inmueble y acto | Comprador |
| Certificados e informes | Importe según documento, cantidad de personas o inmuebles y urgencia | Vendedor, en la parte que acredita el título |
| Comisión inmobiliaria | No integra la escritura; surge del acuerdo de intermediación | La parte que la contrata o según lo pactado |
La Ley 6925 de honorarios notariales establece el 2% para la actividad notarial cuyo honorario no tenga otra regulación y toma el mayor valor, precio o importe como base. El escribano debe separar honorarios, impuestos, tasas, aportes y gastos en la liquidación; no confundas el porcentaje profesional con el total de la escritura.
La guía de tasas del Registro de la Propiedad distingue trámites simples, urgentes y en el día. La inscripción ordinaria parte del 2‰ y tiene un mínimo; si se trata de una vivienda única que cumple las condiciones de exención del Impuesto de Sellos, la tasa registral tiene un tratamiento especial.
La exención de Sellos no se obtiene automáticamente por comprar una primera vivienda. Para 2026 requiere, entre otras condiciones, que sea vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y que la valuación fiscal básica no supere $1.154.400; para un lote baldío destinado a esa vivienda, el límite es $577.200. El escribano debe dejar constancia de las condiciones en el instrumento, por lo que no conviene descontarla sin verificar la valuación y el destino.
Gastos del comprador
Impuesto de Sellos
La tasa general para la escritura pública de compraventa de un inmueble en PBA es del 20‰, equivalente al 2% de la base imponible. Si la distribución es mitad y mitad, tu presupuesto como comprador toma el 1%; si pactaste asumir todos los gastos, la cuenta cambia y puede incluir también la parte del vendedor.
La obligación fiscal no desaparece porque el contrato diga quién paga. El Código Fiscal considera a quienes intervienen en el acto responsables solidarios frente al fisco, aunque luego puedan reclamar la parte que corresponda según el acuerdo. Por eso conviene que la reserva o el boleto diga expresamente cómo se reparte.
Honorarios del escribano
En una compraventa común, el honorario notarial se estima en el 2% del monto del acto, tomando la base que corresponda. El trabajo puede incluir la redacción y autorización de la escritura, el testimonio y otras tareas; la inscripción registral y los gastos de terceros se liquidan por separado. Una operación con tracto abreviado, poderes, antecedentes complejos o una hipoteca puede sumar actos y honorarios adicionales.
Pedí una liquidación que distinga honorarios, gastos, aportes, tasas, impuestos y retenciones. Confirmá también si el importe informado incluye los impuestos que correspondan sobre los honorarios y si las copias o testimonios adicionales están incluidos.
Tasas de inscripción y certificados
La inscripción del dominio a nombre del comprador tributa, como regla, el 2‰ sobre el mayor valor entre la valuación fiscal ajustada, el precio de la operación o la cesión que integre el documento. El mínimo general 2026 es de $42.000 por inmueble y por acto; el trámite urgente tiene otro importe. La transferencia de una vivienda que entra en el régimen especial de exención de Sellos puede acceder a la tasa registral reducida prevista en la guía.
El comprador también debería confirmar si el presupuesto incluye el testimonio, copias certificadas, legalizaciones, informes adicionales y la entrega del título. No todos esos conceptos son porcentuales y varios dependen de la cantidad de fojas, personas, inmuebles o actos.
Si hay crédito hipotecario
Una hipoteca agrega un acto diferente de la compraventa: hay que presupuestar su inscripción, los gastos bancarios y la documentación del crédito. Para préstamos destinados a comprar, construir, ampliar o refaccionar una vivienda única, familiar y de ocupación permanente, la tabla 2026 del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires fija un umbral de $251.281.250 para la exención de Sellos; para lotes baldíos destinados a esa vivienda, el límite es $125.640.625. Por encima de esos topes, la alícuota cambia según el banco y el tipo de operación.
Gastos del vendedor
Certificados e informes previos
El vendedor suele asumir la documentación que prueba que puede transmitir el inmueble sin restricciones. La carpeta puede incluir:
- certificado o informe de dominio, para verificar titularidad, hipotecas, embargos y otras anotaciones;
- certificado o informe de inhibiciones de cada titular;
- estudio de títulos y recopilación de antecedentes;
- certificados de deuda de ARBA, tasas municipales, servicios o expensas, cuando correspondan;
- estado parcelario, documentación catastral, planos o informes técnicos si la situación del inmueble lo exige.
No todos los inmuebles necesitan el mismo juego de documentos. La cantidad de titulares, la existencia de una hipoteca previa, una sucesión, una subdivisión, una propiedad horizontal o deudas pendientes puede aumentar el costo y extender los plazos.
Como referencia, la guía 2026 del Registro de la Propiedad publica para trámites por vía web un informe de dominio de $22.300 simple, $62.800 urgente o $124.900 en el día, y un certificado de dominio de $27.800 simple, $70.800 urgente o $132.900 en el día. Los informes y certificados de anotaciones personales tienen valores equivalentes por persona o módulo. Son tasas registrales de publicidad: no incluyen el trabajo notarial, los certificados municipales o catastrales ni otros gastos de la operación.
Impuesto de Sellos
En la distribución habitual, el vendedor afronta la otra mitad del Impuesto de Sellos: 1% de la misma base imponible cuando la transferencia tributa al 20‰. No es una regla que permita ignorar el acuerdo de la operación: si el contrato establece una distribución diferente, esa condición debe figurar en la liquidación.
Si la transferencia entra en una exención, no hay una mitad de Sellos que sumar, pero la exención debe estar verificada y documentada. Frente a la Provincia, las partes siguen teniendo responsabilidad solidaria por el impuesto que corresponda.
Comisión inmobiliaria
La comisión inmobiliaria no es un gasto de escritura. Es la remuneración por la intermediación y depende de quién contrató a la inmobiliaria, de lo que se pactó y de si la operación finalmente se concreta; puede ser negociable y estar a cargo del vendedor, del comprador o de ambos. Pedí que figure en un documento y presupuesto separado, con la indicación de si incluye los impuestos que correspondan.
Impuestos nacionales del vendedor
No sumes automáticamente el antiguo ITI del 1,5% al presupuesto. El Gobierno nacional informó su derogación en 2024; la eventual tributación nacional por la venta depende de la situación del vendedor, la fecha y forma de adquisición y el destino del inmueble. Pedile al escribano o a un contador que confirme ese punto como un concepto separado de los gastos de escrituración.
Quién paga cada gasto y cómo dejarlo claro
La costumbre ayuda a ordenar la operación, pero no reemplaza una cláusula ni una liquidación. Como punto de partida:
- Comprador: honorarios de la escritura, inscripción del dominio, copias o trámites vinculados con recibir el título y su parte de Sellos.
- Vendedor: certificados e informes previos, estudio de títulos y su parte de Sellos.
- Ambos o quien lo solicite: hipoteca, poderes, tracto abreviado, certificados adicionales, trámites urgentes y servicios extraordinarios.
- La parte que corresponda según el contrato: comisión inmobiliaria e impuestos nacionales del vendedor.
Antes de reservar, pedí una liquidación con estos datos:
- precio, moneda y fecha estimada de firma;
- base usada para cada rubro: precio, valuación fiscal ajustada u otra;
- actos incluidos: compraventa, hipoteca, cancelación, poder o tracto abreviado;
- parte responsable de cada concepto;
- modalidad de los certificados: simple, urgente o en el día;
- exenciones aplicables, gastos bancarios y comisión inmobiliaria;
- vigencia del presupuesto y qué importes pueden actualizarse.
Léelo automáticamente
La escritura es un desembolso puntual; después empiezan los gastos mensuales de la vivienda. Factura te ayuda a guardar las boletas de luz, gas, agua, impuesto inmobiliario y expensas para seguir el costo de sostenerla, por ejemplo al leer un recibo de expensas y separar gastos comunes de servicios.
No hay un total único: depende del precio o la base fiscal, el tipo de inmueble, los certificados, la urgencia y si existe una hipoteca. Como referencia, sobre una base de $100.000.000 y con Sellos dividido en partes iguales, el comprador tendría $3.200.000 entre su mitad de Sellos, honorarios del escribano e inscripción registral, antes de gastos variables. Es una cuenta orientativa, no una liquidación.
En una compraventa estándar, el comprador suele pagar los honorarios del escribano, la inscripción del título y su parte del Impuesto de Sellos. También pueden sumarse copias, certificaciones, aportes, impuestos sobre los honorarios, una hipoteca y gastos bancarios. El contrato puede distribuir algunos rubros de otra manera.
El vendedor suele afrontar los certificados e informes que acreditan la situación del inmueble y de sus titulares, además de su parte del Impuesto de Sellos si se pacta la distribución habitual. Si interviene una inmobiliaria, puede tener una comisión según el acuerdo de intermediación. Los impuestos nacionales que correspondan al vendedor se revisan por separado.
La tasa general de una transferencia de dominio es del 20 por mil sobre la base imponible. En la práctica suele dividirse por mitades, pero las partes pueden acordar otra distribución; frente al fisco, comprador y vendedor responden solidariamente por el impuesto. Si corresponde una exención, debe dejarse constancia de las condiciones en la escritura.
Para el Impuesto de Sellos se compara el precio de venta con la valuación fiscal ajustada por el coeficiente vigente y se toma el mayor. Si el precio está en dólares, el impuesto se convierte según la regla provincial aplicable al tipo de cambio vendedor del Banco Nación del día hábil anterior. El escribano debe indicar en la liquidación qué base usa para cada rubro.
Separá el valor de la propiedad de sus gastos
La escritura suma impuestos, honorarios, trámites y documentos que no aparecen en el precio del inmueble. Factura te ayuda a seguir los gastos de la vivienda después de la compra, cuando la escritura ya quedó atrás.
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