Libre deuda de expensas: cómo pedir el certificado

El certificado de libre deuda de expensas lo expide el administrador para informar si una unidad debe expensas al consorcio. Según el nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994), el administrador tiene que expedir el certificado de deudas y de créditos del consorcio dentro de los tres días hábiles del pedido de una parte interesada (art. 2067, inc. l). El certificado de deuda es otro papel: detalla cuánto debe una unidad y, aprobado por el consejo de propietarios cuando existe, sirve como título ejecutivo para reclamarlo en juicio.

Qué es cada certificado⁠

Los dos los firma el administrador y los dos hablan de expensas, pero se piden por motivos distintos:

El inciso l del art. 2067 habla de un "certificado de deudas y de créditos del consorcio" por todo concepto, con constancia de los reclamos administrativos o judiciales y de los seguros vigentes. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires acordó con la Asociación de Administradores de Consorcio un modelo de libre deuda de expensas que se apoya en ese inciso, y esta guía lo toma como base para su modelo.

Quién lo emite y en qué plazo⁠

Lo emite el administrador, que es quien lleva la cuenta de expensas y archiva las liquidaciones (art. 2067, incs. d e i). El plazo es de tres días hábiles desde el pedido. Ese certificado informa las deudas y los créditos del consorcio, los reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes.

En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 crea el Registro Público de Administradores y enumera sus obligaciones (art. 9) y el contenido de la liquidación (art. 10).

Cuánto cuesta el certificado⁠

Ninguna de las normas citadas fija un precio. El Código no menciona un arancel en el art. 2067, y la Ley 941 dice que los honorarios del administrador los acuerdan él y la asamblea de propietarios (art. 14). Lo que cobre por el certificado depende de ese acuerdo y del reglamento del consorcio.

Para las solicitudes de los escribanos, el Colegio de Escribanos de la Ciudad publicó los valores que sugiere la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Asuntos Inmobiliarios. El Colegio actualiza ese valor cada pocos meses.

Cuándo te lo piden⁠

• Al vender o escriturar. El escribano designado en la venta lo pide al administrador antes de la escritura. El art. 2049 del Código dice que los propietarios no pueden liberarse de ninguna expensa, ni siquiera de las devengadas antes de adquirir la unidad, y por eso quien compra quiere ver el certificado. Qué otras deudas siguen al inmueble en una venta está en vender una propiedad con deudas. Desde marzo de 2023, los escribanos de la Ciudad generan un formulario único de solicitud desde el Acceso Restringido del Colegio.
• Al alquilar. Las normas citadas en esta guía no lo exigen para alquilar. Si una inmobiliaria o un propietario lo pide, es un requisito de ellos, y quien lo emite sigue siendo el administrador. Quién paga cada expensa en un alquiler se explica en expensas en un alquiler.
• Para reclamar una deuda. Cuando hay que ir a juicio, el consorcio necesita el certificado de deuda que se describe más abajo.

Cómo pedirlo⁠

Si el pedido no lo hace el escribano, escribile al administrador por un medio que deje fecha, como un correo, porque el plazo de tres días hábiles se cuenta desde el pedido. Incluí:

1. El nombre y la dirección del consorcio.
2. La unidad funcional, el piso y el departamento.
3. El nombre del titular.
4. Para qué lo necesitás (por ejemplo, una escritura) y quién lo solicita.
5. Un correo de contacto, porque el modelo del Colegio recomienda enviarlo en formato digital para cumplir el plazo.

Si necesitás información adicional (fondo de reserva, juicios, seguro, cuenta bancaria), pedila en el mismo mensaje: el modelo la prevé. Para revisar antes qué figura en tus liquidaciones, leé cómo leer un recibo de expensas y cómo se calculan las expensas.

Modelo de certificado de libre deuda de expensas⁠

Es un punto de partida, no un asesoramiento para un caso concreto: el administrador lo adapta al consorcio y a su reglamento. Sigue el orden del modelo que el Colegio de Escribanos acordó con los administradores en 2018.

Certificado de libre deuda de expensas

[Ciudad], [día] de [mes] de [año]

A: [escribanía o persona que solicita el certificado]

1. En mi carácter de administrador y representante legal del consorcio de propietarios [nombre y dirección del edificio], CUIT [número], certifico, conforme al art. 2067, inc. l) del Código Civil y Comercial, que la unidad funcional N° [número], piso [piso], departamento [letra] [adeuda / no adeuda] expensas a la fecha.
2. Las expensas se liquidan [mes vencido / mes adelantado]. Está al cobro el período [mes y año], con vencimiento el [fecha], por $[importe]. El período [mes y año] vence el [fecha], por un importe aproximado de $[importe].
3. El consorcio [tiene / no tiene] fondo de reserva. Si lo tiene: monto $[importe], moneda [moneda], destino [destino].
4. El consorcio [adeuda / no adeuda] sumas a terceros o a copropietarios. Si adeuda: acreedor [nombre] y monto estimado $[importe].
5. El consorcio [registra / no registra] juicios pendientes conocidos a su favor o en su contra. Si los registra: carátula [carátula], expediente [número], juzgado [juzgado], letrado [nombre].
6. En los términos del art. 2067, inc. k), [existen / no existen] reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (mediaciones, cortes de servicios, intimaciones). Si existen: detalle [detalle].
7. Seguro integral: compañía [nombre], póliza N° [número], vigencia [desde] a [hasta], suma asegurada $[importe].
8. El consorcio [paga / no paga] impuestos, tasas o servicios en forma global. Si los paga: ABL partida [número], AySA cuenta [número], otros [detalle].
9. Cuenta bancaria del consorcio: banco [nombre], CBU [número], titular [nombre].

Firma y aclaración del administrador: [firma] [nombre y apellido]

El certificado de deuda para juicio⁠

El último párrafo del art. 2048 dice que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo para cobrar las expensas. El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que rige ante los tribunales nacionales, agrega en su art. 524 que con la demanda deben acompañarse certificados de deuda que cumplan los requisitos del reglamento de copropiedad. Si el reglamento no los prevé, alcanza una constancia de deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para pagarla, expedida por el administrador. Si el juicio tramita en otra jurisdicción, hay que mirar su código procesal.

Requisitos del certificado de deuda

1. Lo expide el administrador, o quien haga sus veces.
2. Lo aprueba el consejo de propietarios, si el consorcio lo tiene. La Cámara Civil (Sala I, 2020) leyó que el art. 2048 pide esa aprobación, no la firma de todos los miembros del consejo.
3. Cumple lo que pida el reglamento de copropiedad, que hay que leer antes de emitirlo.
4. Muestra una deuda líquida y exigible, con el plazo que se dio a los copropietarios para pagarla.

Modelo de certificado de deuda para juicio

Es un punto de partida que el administrador y el abogado del consorcio adaptan al reglamento; no reemplaza ninguna cláusula que este exija.

Certificado de deuda de expensas

[Ciudad], [día] de [mes] de [año]

1. Consorcio de propietarios [nombre y dirección del edificio], CUIT [número]. Administrador: [nombre], CUIT [número].
2. Certifico que el propietario de la unidad funcional N° [número], piso [piso], departamento [letra], [nombre del titular], adeuda al consorcio las siguientes expensas.
3. Detalle, una fila por período: [mes y año], [ordinaria o extraordinaria], vencimiento [fecha], importe $[importe].
4. Total adeudado por capital: $[importe], líquido y exigible.
5. Plazo concedido para pagar: [cantidad] días desde [fecha y medio de la intimación].
6. Requisitos del reglamento de copropiedad para este certificado: [cláusula y cumplimiento].
7. Aprobación del consejo de propietarios: [nombre de los miembros que aprueban], en [acta o firma], con fecha [fecha]. Si el consorcio no tiene consejo: [aclaración].

Firma y aclaración del administrador: [firma] [nombre y apellido]

Cuándo prescriben las deudas por expensas⁠

El Código fija el plazo general de prescripción en cinco años (art. 2560, según el texto actualizado en InfoLEG tras la Ley 27.799 de enero de 2026) y en dos años para "todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos" (art. 2562, inc. c). El art. 2562 no nombra las expensas. Hay fallos que aplican el inciso c a las expensas mensuales: en 2024, un juzgado de Tucumán declaró prescriptos tres meses de 2019 en una ejecución iniciada en mayo de 2021.

El plazo empieza cuando cada expensa se vuelve exigible (art. 2554), o sea que corre mes por mes. Una petición ante un juez lo interrumpe (art. 2546), y una intimación fehaciente lo suspende una sola vez, por seis meses como máximo (art. 2541). En ese fallo, una carta documento no recibida no suspendió nada. Cada caso lo resuelve el juez, así que para una deuda concreta conviene consultar con un abogado.

Qué hace Factura con las liquidaciones de expensas⁠

Factura no emite ni controla certificados, y no sabe si una expensa se pagó. Si subís la liquidación del consorcio, intenta leer el importe, el período y el vencimiento. Los datos quedan guardados mes a mes, y esa serie te sirve para revisar qué se liquidó a tu unidad cuando leés un certificado.

Fuentes

• InfoLEG: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — Arts. 2048 (certificado de deuda como título ejecutivo), 2049, 2067 incs. d, i, k y l (certificado de deudas y de créditos, tres días hábiles), 2541, 2546, 2554, 2560 y 2562 inc. c.
• InfoLEG: Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454), texto actualizado — Art. 524: certificados de deuda por expensas y constancia de deuda líquida y exigible; art. 1: competencia de los tribunales nacionales.
• CEDOM: Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, Registro Público de Administradores de Consorcios — Obligaciones del administrador (art. 9), contenido de la liquidación (art. 10) y honorarios acordados con la asamblea (art. 14).

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Preguntas frecuentes

¿Un comprobante de pago de la última expensa sirve como libre deuda?

No lo reemplaza. El comprobante prueba el pago de un período, mientras que el certificado lo firma el administrador e informa la situación de la unidad y del consorcio a una fecha. Por eso, en una venta, el escribano pide el certificado aparte.

¿Qué pasa si la unidad tiene deuda cuando se pide el certificado?

El certificado informa lo que hay. El modelo del Colegio de Escribanos tiene un punto en el que el administrador indica si la unidad adeuda expensas a la fecha, y con deuda lo dice. El art. 2049 del Código no libera al propietario de las expensas ya devengadas.

¿Cuánto tiempo vale un certificado de libre deuda de expensas?

El modelo del Colegio de Escribanos certifica la situación al día de la fecha e informa las expensas al cobro con sus vencimientos, así que refleja un momento y no un período de vigencia. Pedilo cerca de la escritura para que el escribano vea datos actuales.

¿Qué pasa si el consorcio no tiene consejo de propietarios?

El art. 2048 del Código pide la aprobación del consejo solo si éste existe. Sin consejo, el certificado de deuda lo expide el administrador. El reglamento de copropiedad puede sumar otros requisitos, así que hay que revisarlo.

¿Puedo pedir el certificado de mi unidad si no la voy a vender?

El inciso l del art. 2067 habla de "parte interesada" y no limita el pedido a una venta. Podés pedirle al administrador un certificado de tu unidad con los mismos datos que se usan para una escritura.

Con una cuenta

La liquidación de cada mes, guardada

Un certificado dice qué debía una unidad en una fecha, y las liquidaciones de cada mes son el detalle de esa cuenta. Subí los PDF a Factura, que intenta leer el importe, el período y el vencimiento y los guarda en el historial; no emite certificados ni controla los pagos.

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