Vender una propiedad con deudas: qué pasa al escriturar

Vender un inmueble con deudas es posible si las deudas se ordenan antes de la escritura o en el mismo acto. Los impuestos del inmueble los comprueba y cobra el escribano, una hipoteca se cancela con una escritura del acreedor, y un embargo o una inhibición se levantan para la venta con una orden del juzgado que los dispuso. Los ejemplos de esta guía son de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires; en el resto del país cambian los códigos fiscales, los registros y las ordenanzas.

Qué deudas siguen al inmueble y cuáles no⁠

No todas las deudas de una propiedad tienen el mismo destino. Esto establece la norma para cada una:

Qué pasa si comprás una casa con deudas

Lo que hereda el comprador depende de la deuda. Con los impuestos, el comprador queda expuesto si la escritura se hizo sin el certificado de deuda del organismo; por eso el escribano lo pide. Con las expensas, el art. 2049 dice que el propietario no se libera de ninguna, "aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición", y por eso quien compra quiere ver el certificado del administrador antes de escriturar. La guía de libre deuda de expensas explica cómo se pide.

En agua, el Marco Regulatorio da diez días desde la escritura para cancelar lo pendiente; si no se cancela, quedan solidariamente responsables las partes y el escribano ante AySA. En gas, la distribuidora solo puede reclamar los períodos en que el nuevo titular ya usaba el servicio sin ser titular. En luz, el ente regulador (ENReGE) recuerda que el usuario tiene que tramitar el cambio de titularidad, porque hasta entonces responden el titular registrado y quien usa el servicio. Qué informa cada empresa sobre la deuda está en las guías de AySA, Edesur, Edenor y cambio de titularidad de MetroGAS.

Escriturar con deuda de impuestos: cómo se cancelan en el acto⁠

En la Ciudad, el Código Fiscal (art. 94) le prohíbe al escribano autorizar una escritura de transmisión de derechos reales sobre un inmueble sin acreditar antes la cancelación de la deuda de Inmobiliario y ABL. En el acto, además, el escribano tiene la carga de recaudar para el fisco la deuda que exista, y queda liberado de esa carga solo si AGIP certifica que no hay deuda. Lo recaudado se ingresa dentro de los diez días corridos del mes siguiente al de la escritura. Las constancias de inexistencia de deuda valen durante el mes en que se expiden, para el acto para el que se pidieron (art. 96). Qué certificado pide el escribano y cómo se consulta la deuda de una partida está en libre deuda de ABL en CABA.

En la Provincia, el Código Fiscal (art. 40) obliga al escribano a asegurar el pago de los gravámenes, y la Resolución Normativa 18/2016 de ARBA dice cómo:

1. El escribano obtiene por cada inmueble un informe de deuda de Inmobiliario (formulario R-551 A) en la aplicación SiEsBA. El informe vale para los actos otorgados en el mes en que se expide.
2. Recauda las deudas informadas que no estén en cobro judicial y las ingresa con la liquidación de pago (formulario R550). Si hay deuda en cobro judicial, la recauda contra una liquidación que gestiona el contribuyente ante ARBA.
3. Cuando los importes están ingresados, ARBA pone a su disposición el Certificado de Liberación de Deuda, que tiene efecto liberatorio para las partes respecto del inmueble hasta la fecha del acto.

Sobre expensas y servicios, el Colegio de Escribanos de la Ciudad aclara que el escribano no es agente de retención, aunque suele colaborar para que el comprador reciba el inmueble libre de deudas. El agua de AySA tiene un circuito propio: antes de escriturar, el Marco Regulatorio manda pedirle a la concesionaria un certificado con la deuda que reconozca el inmueble, válido por quince días, y el escribano lo incorpora al protocolo junto con la constancia de pago, si hubo que pagar. La guía de libre deuda de AySA explica cómo se pide.

Qué puede exigir el comprador

El Código Civil y Comercial obliga al vendedor a transferir la propiedad, poner a disposición los instrumentos que la venta requiera y entregar el inmueble libre de toda relación de poder y de oposición de tercero (arts. 1137 y 1140). Salvo pacto en contrario, también están a su cargo el estudio del título y sus antecedentes y los tributos que graven la venta (art. 1138). El Colegio de Escribanos suma que el vendedor paga los certificados del Registro y los administrativos con los que se verifican el estado de dominio y las deudas, y que las partes pueden convenir que uno solo asuma todos los gastos. Cuánto suman esos certificados en la Provincia está en costo de escrituras en Provincia de Buenos Aires.

Si el inmueble tiene una hipoteca⁠

La hipoteca es un derecho real de garantía sobre un inmueble que sigue en poder de quien la constituyó, y que le da al acreedor la facultad de perseguirlo y cobrar con preferencia si el deudor no paga (CCyC, art. 2205). Mientras está inscripta, el dueño conserva sus facultades, pero no puede hacer nada que disminuya el valor de la garantía (art. 2195). El Colegio de Escribanos de la Ciudad dice que el deudor hipotecario puede vender, aunque podría estar incumpliendo cláusulas del contrato, y que por eso en general hace falta la conformidad del acreedor.

Para que el comprador reciba el inmueble sin la hipoteca, hay que cancelarla. La cancelación la firma el acreedor en una escritura, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble; si el acreedor no puede firmar, la firma el juez que lo resuelve o, si murió, sus herederos. Mientras siga inscripta, la hipoteca aparece en el informe de dominio y gravámenes del Registro. En la cancelación de la hipoteca, el deudor elige al escribano.

Vender un inmueble embargado o con el vendedor inhibido⁠

Un inmueble embargado se puede escriturar si el juzgado que ordenó la medida la levanta para esa venta. El embargo lo ordena un juez sobre bienes del deudor para cubrir el crédito que se reclama, y la ley manda anotarlo en el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801, art. 2, inc. b). Quien obtuvo un embargo cobra con preferencia sobre los embargos posteriores (Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, CPCCN, art. 218; rige en los tribunales nacionales, y cada provincia tiene el suyo). El escribano no puede autorizar la venta sin tener a la vista el certificado del Registro con el estado jurídico del bien y de las personas (Ley 17.801, art. 23), así que un embargo anotado aparece antes de la escritura.

Ese levantamiento se ordena al solo efecto de escriturar. El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal publica un modelo de oficio para pedirlo, que nombra al escribano y la venta del inmueble, y otro igual para las inhibiciones. El Código Penal (art. 173, inc. 9) incluye entre las defraudaciones vender o gravar como libres bienes que están embargados o gravados.

La inhibición es otra medida: recae sobre la persona y no sobre un inmueble determinado. Es la inhibición general de vender o gravar bienes, que se deja sin efecto si el deudor presenta a embargo bienes suficientes o da caución bastante (CPCCN, art. 228). El Registro la anota en una sección propia de anotaciones personales (Ley 17.801, art. 30) y el escribano la ve en el certificado de anotaciones personales, que se pide con el nombre y el DNI del vendedor. El levantamiento para escriturar sigue el mismo camino que el del embargo.

Qué revisar antes de firmar la seña⁠

Antes de comprometer dinero, revisá:

1. El informe de dominio y gravámenes. Muestra a nombre de quién está el inmueble y si tiene algún gravamen, como una hipoteca, un embargo o un bien de familia. En la Ciudad lo pueden pedir los profesionales (escribano, abogado, agrimensor y otros) o quien acredite interés legítimo a juicio del Registro; en la Provincia, el propietario, los profesionales y los representantes de instituciones crediticias oficiales.
2. Las inhibiciones del vendedor. El Registro informa si una persona tiene inhibiciones registradas, a partir de su nombre y su documento. En la Ciudad es el Informe N° 2; en la Provincia, el acto 753.
3. La deuda de impuestos. La consulta de AGIP por número de partida es gratuita y muestra las cuotas pendientes; la de ARBA por número de partido y partida también. Ninguna reemplaza el certificado que pide el escribano.
4. Las expensas. Pedile al vendedor la última liquidación; la deuda de la unidad la certifica el administrador.
5. Quién paga cada deuda y cuándo. Anotalo en el boleto: el Código admite pactar de otra forma los gastos del vendedor (art. 1138). Consultá con el escribano antes de firmarlo, porque es quien pide los certificados.

Los documentos que reúnen el vendedor y el comprador para la escritura están en documentos para escriturar un inmueble. Las señales de fraude antes de transferir una seña están en estafas inmobiliarias en Argentina. Todo lo que se revisa antes de comprar un departamento, en orden, está en el checklist para comprar un departamento.

Las boletas de la propiedad, período por período⁠

Al preparar una venta o revisar una compra, sirve tener a mano las boletas de cada servicio del inmueble. Factura lee las de ABL de AGIP, Edesur, Edenor, AySA y MetroGAS en PDF, extrae el importe, el período, el vencimiento y, en los servicios medidos, el consumo, y las guarda en el historial de la propiedad; con las expensas intenta leer la liquidación. No sabe si una boleta se pagó, no pide ni verifica certificados y no reemplaza los que solicita el escribano.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado, InfoLEG — Arts. 1137, 1138 y 1140 (obligaciones del vendedor), 2049 (expensas), 2195 y 2199 a 2205 (garantías reales e hipoteca).
• Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble, texto actualizado, InfoLEG — Arts. 2, 23, 24, 25, 30 y 37: qué se anota, certificación previa del escribano, validez, inhibiciones y caducidad.
• Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado, InfoLEG — Arts. 207 (extinción de embargos e inhibiciones), 213, 218 (preferencia del embargo) y 228 (inhibición general).

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo vale el certificado del Registro que pide el escribano?

La Ley 17.801 fija la validez de la certificación en quince, veinticinco o treinta días, contados desde la cero hora del día en que se expide. Depende de dónde tenga su domicilio legal el escribano: en la ciudad sede del Registro, en el interior de la provincia o fuera de ella. La reglamentación local puede ampliar los plazos para el interior. Dentro del plazo legal, la certificación produce efectos de anotación preventiva a favor de quien pida la inscripción del acto.

¿El certificado de dominio y el informe de dominio son lo mismo?

No. En la Provincia de Buenos Aires, el certificado de dominio lo piden los escribanos y genera una reserva de prioridad para el acto que se indique. El informe de dominio es una constancia a petición de parte con efectos meramente publicitarios, sin reserva de prioridad. En la Ciudad, el Registro también describe el certificado de dominio como el que se pide a petición de un escribano público y establece esa reserva.

¿Cuánto dura un embargo o una inhibición anotados en el Registro?

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice que las inhibiciones y los embargos se extinguen a los cinco años de su anotación en el registro, salvo que a pedido de parte se reinscriban antes del vencimiento, por orden del juez que entendió en el proceso (art. 207). La Ley 17.801 fija el mismo plazo de cinco años para la caducidad de estas anotaciones, salvo disposición en contrario de las leyes, y lo cuenta desde la toma de razón (art. 37).

Si compro un inmueble hipotecado, ¿quedo debiendo el crédito?

El Código Civil y Comercial dice que quien adquiere el bien gravado sin obligarse de forma expresa al pago del crédito responde únicamente con el bien y hasta el máximo del gravamen (art. 2199). Si el acreedor ejecuta la garantía, puede intimarlo a pagar hasta ese límite o a oponer excepciones (art. 2200). Si el bien se subasta por más que el gravamen, tiene derecho al remanente (art. 2201).

¿Qué pasa si aparece una deuda de Inmobiliario después de escriturar en la Provincia?

El Código Fiscal de la Provincia dice que el certificado de inexistencia de deudas de ARBA tiene efectos liberatorios para el Inmobiliario. Si ARBA constata deudas antes del 31 de diciembre del año siguiente al de expedición del certificado, solo debe pagarlas quien fue contribuyente en esos períodos (art. 40). La resolución de ARBA para escribanos aplica el mismo criterio al Certificado de Liberación de Deuda.

Con una cuenta

Las boletas del inmueble, ordenadas por período

Antes de vender o de comprar, las boletas de ABL, luz, gas, agua y expensas muestran qué se facturó y cuándo. Factura las lee, las ordena en el historial de la propiedad y muestra lo que cada boleta dice; que estén pagas lo informan los certificados que pide el escribano, no la app.

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