Checklist para comprar un departamento en Argentina

Un checklist para comprar un departamento en Argentina repasa siete frentes: el precio, el edificio y sus expensas, los servicios y los impuestos, la documentación del vendedor, las deudas y los embargos, los costos de la operación y la seña. Cada sección resume qué mirar en ese frente y manda a la guía que lo explica; la lista para tildar está al final. Los organismos y los ejemplos son los de la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires.

Precio⁠

El IDECBA publica, cada trimestre, el precio promedio de publicación del metro cuadrado en dólares de los departamentos en venta de la Ciudad, por barrio y por comuna y según la cantidad de ambientes. Es el precio de los avisos y no el de las escrituras, y sirve para ver si lo que pide el vendedor está en línea con la zona: el precio del metro cuadrado en CABA lo muestra barrio por barrio. Para el Gran Buenos Aires y La Plata, el valor del m² en Provincia de Buenos Aires sale de un portal inmobiliario y no de un organismo oficial, así que no se compara con el de la Ciudad.

Fijate también si el precio del boleto es total o por metro cuadrado. Cuando se pacta por unidad de superficie, el precio total sale de la superficie real del inmueble (Código Civil y Comercial, art. 1136).

El edificio y las expensas⁠

Las expensas se pagan todos los meses después de comprar. El propietario no puede liberarse de ninguna, ni siquiera de las devengadas antes de adquirir la unidad (art. 2049), así que la deuda de la unidad es un dato de la compra. En propiedad horizontal, el vendedor entrega a la escribanía la última liquidación y los datos del administrador, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad; pedí esos papeles antes de la seña. El administrador tiene que archivar las liquidaciones por orden cronológico (art. 2067, inc. i), así que el historial existe. Para leer los rubros están cómo leer un recibo de expensas y qué incluyen las expensas de un edificio, y para comparar el importe con el de otros edificios porteños, las expensas promedio en CABA.

Lo que la liquidación no muestra se pregunta:

• Si hay expensas extraordinarias aprobadas o en discusión. El propietario paga las que dispone la asamblea (art. 2048), y las decisiones constan en el libro de actas, que es obligatorio (art. 2062).
• Si hay reclamos administrativos o judiciales contra el consorcio y si el seguro integral está vigente. El administrador informa las dos cosas en el certificado de deudas y de créditos del consorcio, que expide a pedido de parte interesada dentro de los tres días hábiles (art. 2067, inc. l). Cómo se pide está en libre deuda de expensas.
• Qué dice el reglamento de propiedad horizontal. Fija el destino de las unidades y la proporción en que cada una paga las expensas (art. 2056, incs. g y j), y se integra al título de la unidad (art. 2038).

Servicios e impuestos⁠

El ABL o el Inmobiliario, la luz, el gas y el agua son el otro gasto fijo. El vendedor entrega a la escribanía la última boleta paga del impuesto municipal, de Rentas y de AySA y, en propiedad horizontal, las últimas boletas de teléfono, gas y luz (Colegio de Escribanos de la Ciudad). Pedilas también vos: muestran cuánto cuesta mantener el departamento y traen el número de partida.

Con ese número, la deuda del impuesto se consulta sin costo. En la Ciudad, la consulta de AGIP muestra solo las cuotas pendientes; en la Provincia, la de ARBA pide el número de partido y partida, que también figura en una boleta anterior o en la escritura. Ninguna de las dos reemplaza el certificado que pide el escribano para escriturar, que se explica en libre deuda de ABL en CABA. La valuación fiscal de la partida, que es la base del ABL y entra en la cuenta del Impuesto de Sellos, está en valuación fiscal de un inmueble en CABA.

Qué informa cada empresa sobre la deuda de una cuenta está en libre deuda de AySA, libre deuda de Edesur y libre deuda de Edenor. Después de escriturar, pasá los servicios a tu nombre: el ENReGE recuerda que tramitar el cambio de titularidad de la luz es obligación del usuario, porque el titular registrado y el usuario no titular responden solidariamente por los consumos. Para el gas, el paso a paso está en cambio de titularidad de MetroGAS.

La documentación⁠

La compraventa de un inmueble se otorga por escritura pública (art. 1017, inc. a), y el escribano no puede autorizarla sin tener a la vista el título inscripto en el Registro y un certificado del Registro con el estado jurídico del inmueble y de las personas (Ley 17.801, art. 23). Antes de la seña, pedí ver el título de propiedad y comprobá que el titular es quien vende. Si el vendedor está casado, ninguno de los cónyuges puede disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro (art. 456).

Qué lleva cada parte a la escribanía, qué certificados pide el escribano por su cuenta y cómo se resuelven una sucesión, un poder o un divorcio está en documentos que revisa el escribano antes de escriturar.

Deudas y embargos⁠

Las hipotecas, los embargos y las inhibiciones se ven en el Registro de la Propiedad Inmueble. Antes de la seña hay dos informes: el de dominio, que muestra a nombre de quién está el inmueble y si tiene gravámenes como una hipoteca, un embargo o un bien de familia, y el de inhibiciones, que se pide con el nombre y el DNI del vendedor. En la Ciudad son el Informe N° 1 y el Informe N° 2; en la Provincia, los actos 752 y 753. En la Ciudad los pide un profesional (escribano, abogado, martillero y otros) o quien acredite interés legítimo a juicio del Registro, y quien todavía no es titular puede pedirlos a través de un escribano o un abogado.

Qué deudas siguen al inmueble, cómo se cancelan al escriturar y qué pasa con una hipoteca, un embargo o una inhibición está en vender una propiedad con deudas.

Costos de la operación⁠

Además del precio, la operación tiene costos de los dos lados. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el vendedor paga la verificación de su título y del estado de deudas del inmueble; el comprador paga los gastos de obtener su título (fojas notariales, tasa de inscripción, minutas) y los honorarios del escribano; el Impuesto de Sellos se reparte mitad y mitad, y las partes pueden convenir que una sola asuma todos los gastos. En la Ciudad, el Sellos se liquida sobre el mayor entre el precio, la valuación fiscal homogénea y el valor inmobiliario de referencia (Código Fiscal, art. 325). Para la Provincia, cuánto cuesta una escritura en Provincia de Buenos Aires tiene las cuentas de cada parte con las cifras de 2026.

La comisión de la inmobiliaria se acuerda aparte. Si no está estipulada, rige la de uso del lugar, y si interviene un solo corredor, todas las partes le deben comisión salvo pacto en contrario o protesta (arts. 1350 y 1351). Si hay crédito hipotecario, la hipoteca suma un acto distinto de la compraventa, con sus propios gastos.

Seña y estafas⁠

La seña se interpreta como confirmatoria del acto, salvo que las partes pacten la facultad de arrepentirse; en ese caso, quien la entregó la pierde y quien la recibió la devuelve doblada (art. 1059). El boleto dice cuál de las dos cosas se pactó. El Código también da al comprador de buena fe prioridad sobre los embargos que se traben después si contrató con el titular registral, pagó al menos el 25% del precio, el boleto tiene fecha cierta y la adquisición tiene publicidad suficiente (art. 1170).

Las modalidades que se dan en una compraventa, como la documentación falsa o el poder apócrifo, y las señales para detectarlas antes de transferir están en estafas inmobiliarias en Argentina. Para verificar a la inmobiliaria, cómo saber si una inmobiliaria es confiable.

Checklist: preguntas antes de comprar un departamento⁠

Para recorrer punto por punto antes de firmar la seña:

1. Compará el precio por metro cuadrado con el de la zona.
2. Confirmá si el precio del boleto es total o por metro cuadrado, y qué superficie usa.
3. Pedí las últimas liquidaciones de expensas y el nombre del administrador.
4. Preguntá por expensas extraordinarias aprobadas o en discusión, y leé las últimas actas.
5. Leé el reglamento de propiedad horizontal: destino de la unidad y proporción de expensas.
6. Averiguá si hay reclamos contra el consorcio y si el seguro integral está vigente.
7. Pedí las últimas boletas de ABL o Inmobiliario, luz, gas y agua, y anotá el número de partida.
8. Consultá la deuda de la partida en AGIP o en ARBA.
9. Verificá quién ocupa el departamento y cuándo se entrega.
10. Pedí ver el título de propiedad y comprobá que el titular es quien vende.
11. Si el vendedor está casado, preguntá por el asentimiento del cónyuge.
12. Pedí, a través de un escribano o un abogado, el informe de dominio y el de inhibiciones del vendedor.
13. Definí con el escribano qué certificados se piden y pedile la liquidación de gastos por escrito.
14. Dejá escrito en el boleto quién paga cada gasto, en qué moneda se paga y si la seña permite arrepentirse.
15. Transferí la seña recién con el informe de dominio a la vista, y comprobá que la inmobiliaria es confiable.
16. Después de escriturar, pasá los servicios a tu nombre.

Las boletas del departamento, mes a mes⁠

Las boletas que te pase el vendedor muestran cuánto cuesta mantener el departamento. Factura lee las de ABL de AGIP, Edesur, Edenor, AySA y MetroGAS en PDF, extrae el importe, el período y el vencimiento y, en los servicios medidos, el consumo, y las guarda en un historial por mes; con la liquidación de expensas intenta lo mismo. No sabe si una boleta se pagó, no pide ni verifica certificados y no reemplaza ninguna revisión de esta lista.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado, InfoLEG — Arts. 456, 1017, 1059, 1136, 1139, 1140, 1170, 1189, 1350, 1351, 2038, 2048, 2049, 2056, 2062 y 2067.
• Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble, texto actualizado, InfoLEG — Art. 23: el escribano necesita el título inscripto y la certificación del Registro sobre el estado jurídico de los bienes y las personas.
• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: Compraventa — Quién elige al escribano, qué gastos paga cada parte, papeles del vendedor en propiedad horizontal, moneda del precio y entrega del inmueble.

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Preguntas frecuentes

¿Qué debo revisar antes de comprar una propiedad?

Cualquier inmueble se revisa desde tres lados: el precio frente a la zona, el título con las anotaciones del Registro y la deuda de impuestos y servicios de la partida. Si está en propiedad horizontal, se suma el consorcio: expensas, reglamento, actas y seguro. El escribano pide los certificados oficiales para escriturar, pero las primeras revisiones se hacen antes de la seña.

¿Quién elige al escribano en una compraventa?

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, lo elige el comprador. Lo elige el vendedor si el inmueble es a estrenar o si el comprador queda debiendo más del 20% del precio. Si un banco financia la compra, el banco elige al escribano de la hipoteca y el comprador al de la compraventa.

¿Qué pasa si el departamento que quiero comprar está alquilado?

Salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque el inmueble se venda (Código Civil y Comercial, art. 1189). El vendedor, por su parte, tiene que entregar la cosa libre de toda relación de poder y de oposición de tercero (art. 1140). Si el departamento está ocupado, lo que se acuerde sobre la ocupación y la entrega se deja escrito en el boleto.

¿Cuándo entregan el departamento después de comprarlo?

El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto que se convenga otra cosa (art. 1139). Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, normalmente se entrega el día de la escritura, y el vendedor puede pedir con anticipación quedarse unos días para mudarse; en ese caso pasa a ser tenedor.

¿En qué moneda se paga el precio y cómo se calculan los impuestos?

El precio se paga en la moneda que pacten las partes, y esa moneda figura en la escritura. Si es una moneda extranjera, el escribano deja constancia de su equivalente en pesos, con la cotización tipo vendedor del Banco de la Nación al cierre del día hábil anterior a la escritura, y ese monto es el que se usa para determinar los impuestos, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad.

Con una cuenta

Lo que cuesta vivir en el departamento, boleta por boleta

Antes de comprar, las boletas del vendedor dicen cuánto salen el ABL, la luz, el gas, el agua y las expensas, y después de comprar empiezan las tuyas. Factura lee cada PDF, guarda el importe, el período y el vencimiento en un historial y lo muestra mes a mes; no verifica certificados ni sabe si una boleta se pagó.

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