Valuación fiscal de un inmueble en CABA: cómo consultarla
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
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Verificado por Daria Liubimova
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En esta guía
La valuación fiscal de un inmueble en CABA es el valor que AGIP asigna a cada partida y sobre el que calcula el Impuesto Inmobiliario y la tasa de ABL. Se consulta gratis y online con el número de partida y el dígito verificador, y si necesitás un documento firmado se pide como certificado valuatorio con tu cuenta miBA.
Qué es la valuación fiscal homogénea
AGIP la llama Valuación Fiscal Homogénea (VFH). El Código Fiscal de la Ciudad (texto ordenado 2026, artículo 373) la define como una proporción del valor económico por metro cuadrado que el inmueble tiene en el mercado. Se arma con dos partes: el terreno, según su barrio o subzona y la edificabilidad que le da el Código Urbanístico, y el edificio, según el valor real de edificación por metro cuadrado de su destino, con una depreciación por antigüedad y estado de conservación. En un edificio en propiedad horizontal se valúa el conjunto y a cada unidad le toca su porcentual fiscal.
La fórmula del artículo 374 es: VFH = incidencia del terreno x FOT del distrito x superficie del terreno + superficie total construida x VRE x coeficiente de depreciación, donde VRE es el valor real de edificación. AGIP fija los valores de incidencia y de VRE de cada año y, según el artículo 375, los remite antes del 31 de julio a la Legislatura.
Es un valor administrativo, que no necesariamente coincide con el precio de mercado de la propiedad. Los precios que piden los vendedores están en precio del m² en CABA. Además, el monto del ABL depende, entre otros factores, del coeficiente geográfico asignado a cada barrio y subzona. Podés consultar los valores de 2026 en la estadística de coeficientes de ABL por barrio en CABA. En la boleta de ABL la VFH aparece en la franja del pie, junto al VIR y al porcentual fiscal, como se ve en cómo leer la boleta de ABL de AGIP.
VFH, VIR y VLR: tres valores de una misma partida
El trámite de reclamos de AGIP nombra tres valores juntos, y solo el primero es la valuación fiscal. El Código Fiscal prevé los otros dos para el Impuesto de Sellos.
| Valor | Qué es | Dónde se usa |
|---|---|---|
| VFH, valuación fiscal homogénea | El valor fiscal del inmueble. Es la base imponible del Inmobiliario y de la tasa de ABL (artículo 373). | ABL, Inmobiliario y Sellos por compraventa |
| VIR, valor inmobiliario de referencia | El valor económico por m² del inmueble en el mercado comercial que AGIP puede fijar (artículo 321). | Sellos, cuando es mayor que el monto de la operación o la valuación fiscal |
| VLR, valor locativo de referencia | La renta locativa mínima potencial anual según el destino del inmueble (artículo 324). | Sellos de contratos de locación, cuando supera el precio pactado |
El VIR lo emite la página web de AGIP: el trámite de reclamos pide adjuntar esa copia.
Cómo consultar la valuación fiscal online
La consulta es un trámite de AGIP sin costo y sin cuenta. Lo que necesitás es la partida y el DV, que figuran en el margen superior derecho de la boleta (si no la tenés a mano, así se descarga).
- Entrá al trámite Consulta de VFH y tocá «Realice el Trámite», que abre la consulta de Valuación Fiscal Homogénea.
- Cargá la partida, el DV y el año que querés ver.
- Consultá. El resultado es una pantalla con el valor, no un documento.
La consulta muestra el año actual y los anteriores. Para años más viejos que los últimos cinco, AGIP tiene otro trámite, la solicitud de valuación para años prescriptos: pide el título de propiedad y el DNI del titular (o un poder ante escribano si lo hace un apoderado) y se gestiona por InfoAGIP, en la opción de atención virtual de sedes comunales.
Cómo pedir el certificado valuatorio
El certificado valuatorio es el documento que informa el valor fiscal del inmueble, el del terreno y el del edificio, y sale firmado. Los profesionales matriculados lo obtienen por la misma vía.
Para pedirlo necesitás:
- usuario y clave de miBA;
- tener asignado en miBA el servicio «Certificado Valuatorio» (la página del trámite enlaza un tutorial para asignarlo);
- la partida y el DV del inmueble.
El pedido es online. Entrás al portal de AGIP con miBA, tocás «Iniciar Trámite» y buscás «Certificado Valuatorio». Según la página del trámite es gratuito, conforme a la Ley Tarifaria vigente. La atención presencial de AGIP es en Viamonte 900, de lunes a viernes de 9 a 15.30, con turno previo. AGIP no publica cuánto tarda en emitirlo.
Para qué se usa la valuación fiscal
En el ABL y el Inmobiliario
La Ley Impositiva 2026 (Ley 6.927) multiplica la VFH en las dos fórmulas: la del Impuesto Inmobiliario (artículo 41) y la de la tasa de servicios de alumbrado, barrido y limpieza (artículo 42). Por eso la VFH pesa en la cuota. Qué son los dos tributos se explica en qué es el ABL y el Impuesto Inmobiliario.
En la escritura
En una compraventa en la Ciudad, el Impuesto de Sellos se liquida sobre el precio de la operación, la VFH o el VIR, el que sea mayor (Código Fiscal, artículo 325). Si el precio de la escritura queda por debajo de la valuación fiscal, Sellos toma la valuación. En las donaciones y en las particiones de herencia la base es distinta: el artículo 329 toma la contraprestación pactada, y sin una suma cierta el acto no está alcanzado. En Provincia de Buenos Aires el criterio es otro, y está en el costo de escriturar en PBA.
Qué papeles pide tu escribano lo define él. Las páginas de AGIP no presentan el certificado valuatorio como requisito de la escritura. Lo que el escribano sí tiene que acreditar es que la partida no tiene deuda de ABL: ese certificado se explica en libre deuda de ABL en CABA.
En Bienes Personales
Bienes Personales es un impuesto nacional, y el artículo 22 de la Ley 23.966 fija un piso para los inmuebles: el valor que se declara no puede ser inferior a la base imponible fijada para el Inmobiliario o tributos similares. En la Ciudad esa base es la VFH. La misma norma manda repartir el valor de un inmueble adquirido entre edificio y tierra según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición.
El texto actualizado de la ley conserva un régimen transitorio de la Ley 27.480 que toma la base vigente al 31 de diciembre de 2017, actualizada por IPC. Por eso el número de la boleta de este año no es sin más el que va en la declaración. Las valuaciones de cada período están en la sección de Bienes Personales de ARCA.
Qué hace Factura con la boleta de ABL
Factura tiene un lector de la boleta de ABL de AGIP: lee el importe, el período y el vencimiento de cada PDF y arma la serie de cuotas. No consulta la valuación fiscal, no lee la VFH de la boleta y no pide ni verifica ningún certificado. Sirve para ver cuánto cambió la cuota de un año al otro; el motivo (la VFH, la alícuota o una bonificación) se lee en la propia boleta.
- AGIP: Inmobiliario/ABL, Certificado valuatorio — Qué informa el certificado y que se pide con cuenta miBA y el servicio asignado.
- Buenos Aires Ciudad: Inmobiliario/ABL, Certificado valuatorio — Requisitos, pasos, costo gratuito, dirección y horario de atención.
- AGIP: Inmobiliario/ABL, Consulta de Valuación Fiscal Homogénea (VFH) — Requisitos de la consulta (partida y DV) y acceso a la consulta por año.
- AGIP: consulta de Valuación Fiscal Homogénea — Definición de la VFH, campos de la consulta, mecanismos de reclamo (20% y 1%) y descripción de la USC.
- AGIP: Reclamos por empadronamiento, VFH, VIR y VLR — Documentación del reclamo, tasaciones del CUCICBA y trámite a distancia con miBA nivel 3.
- AGIP: Solicitud de valuación de inmueble para años prescriptos — Trámite para el valor fiscal de años anteriores a los últimos cinco y su documentación.
- Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires (T.O. 2026, Anexo I del Decreto 172/26) — Artículos 321, 324, 325, 329 y 373 a 377: VFH, fórmula, tope del 20%, actualización, USC, VIR, VLR y base del Impuesto de Sellos.
- Decreto 172/26 de la Ciudad de Buenos Aires — Aprueba el texto ordenado del Código Fiscal y revoca el Decreto 147/26.
- Ley Impositiva 2026 de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 6.927), Anexo — Artículos 41 a 45: fórmulas del Inmobiliario y de la tasa de ABL con la VFH, USC igual a 1, tope de aumento de la cuota y tope del 1% del valor de mercado.
- Ley 23.966, Título VI, Impuesto sobre los Bienes Personales (texto actualizado) — Artículo 22, inciso a): piso del valor de los inmuebles y reparto entre edificio y tierra.
- ARCA: Bienes Personales, valuaciones — Valuaciones oficiales por período fiscal para la declaración.
AGIP actualiza las valuaciones cada año con los valores índice de su metodología, que envía a la Legislatura antes del 31 de julio para el ejercicio siguiente (Código Fiscal, artículos 375 y 376). También puede revisarla durante el año cuando hay obras, una modificación parcelaria como unir o dividir, o un error u omisión en el empadronamiento. La cuota del ABL no sigue ese cambio de golpe: la Ley Impositiva 2026 la limita a la cuota anterior más el IPCBA de cinco meses atrás.
Sí. La ley habilita el reclamo si la VFH supera el 20% del valor de mercado o si el tributo anual supera el 1% de ese valor. AGIP lo recibe por trámite a distancia (TAD) con cuenta miBA nivel 3, con la copia certificada de la escritura o la constancia de inscripción, dos tasaciones de corredores del CUCICBA o de profesionales matriculados con menos de dos meses, y el comprobante de pago de la última boleta. El reclamo no suspende la obligación de pagar.
No. Es un valor que calcula AGIP con una fórmula de terreno y edificación, y por ley no puede superar el 20% del valor de mercado del inmueble. El precio de venta lo pactan las partes. El certificado valuatorio informa ese valor fiscal, no el valor de mercado.
Es un coeficiente con el que la ley modifica en general el monto del Inmobiliario y de la tasa de ABL, y solo la Legislatura puede cambiarlo (Código Fiscal, artículo 377). Las dos fórmulas de la Ley Impositiva lo multiplican. Para 2026 la ley lo fija en 1, así que este año no altera el cálculo.
Cuánto sube tu ABL de un año al otro
La valuación fiscal se consulta cuando la necesitás; la cuota llega todos los meses. Factura lee el importe, el período y el vencimiento de cada boleta de AGIP y las ordena en una serie, para que compares la cuota de este año con la anterior.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.