Precio del metro cuadrado en CABA 2026, barrio por barrio

En Buenos Aires el valor de una propiedad se piensa por metro cuadrado y se cuenta en dólares. Es la unidad en la que se comparan dos departamentos de tamaños distintos, la que aparece en cualquier tasación, y la que permite preguntar algo que el precio total no responde: si este barrio es caro o barato para lo que ofrece.

Esta página publica el precio del metro cuadrado en CABA para los 48 barrios y las 15 comunas, trimestre a trimestre, tal como lo publica el organismo de estadística porteño. No es una estimación nuestra ni un promedio de portales: es el dato oficial, con el mapa comparativo para leerlo de un vistazo y la tabla completa debajo.

Conviene decir desde el principio qué es este número y qué no es. Es un precio de publicación: lo que los avisos piden, no lo que las escrituras registran. Sirve para comparar barrios entre sí y para seguir la evolución en el tiempo, que es para lo que está construido. No sirve como tasación de una propiedad concreta, porque dentro de un mismo barrio el estado, la antigüedad, el piso, la orientación y la cuadra mueven el valor mucho más de lo que lo mueve el promedio.

Qué vas a encontrar en esta página

• El mapa del precio del m², aquí abajo, con la tabla de cada barrio debajo.
• Cuánto cuesta un departamento de 1, 2 y 3 ambientes con esos valores.
• Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Urquiza, Caballito y Flores, con el puesto de cada uno.
• El precio por zona: norte, centro, oeste y sur.
• Cómo se mide el precio, quién lo publica y cada cuánto.
• Las fuentes, al final, para ir al dato original.

El mapa comparativo del precio del m² en CABA

Para saber cuánto vale el metro cuadrado en una zona, búscala en el mapa: cada barrio está sombreado según su precio, y al pasar el cursor por encima aparece el valor exacto. Si tu barrio quedó sin dato este trimestre, o si te interesa un área más amplia que un barrio, el interruptor de la derecha pasa el mapa a comunas.

Los seis mapas comparten la misma escala de colores, así que el cambio de tono al pasar de un ambiente a tres es real: el metro cuadrado de los departamentos más grandes es más barato, y se ve.

Cómo se mide el precio del metro cuadrado

El dato lo produce el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA), que depende de la Jefatura de Gabinete del Gobierno porteño, a partir de los avisos publicados en el portal inmobiliario Argenprop. Cada trimestre toma las unidades en venta, las agrupa por barrio y por cantidad de ambientes, y calcula el precio promedio por metro cuadrado en dólares.

Tres consecuencias de esa metodología, que conviene tener presentes al leer el mapa:

• Es oferta, no operaciones. El universo son avisos vigentes. Un barrio con mucha oferta y pocas ventas y otro con poca oferta y mucha rotación aparecen con el mismo tipo de número.
• Hay un mínimo de avisos. Donde no se alcanza, IDECBA no publica el promedio. Por eso algunos barrios aparecen rayados: no hay dato, que es distinto de que sea barato. Cuáles son cambia de un trimestre a otro y está indicado debajo del mapa.
• Los últimos trimestres son provisorios. El organismo los revisa al publicar el siguiente, así que el valor más reciente puede moverse un poco.

La serie de esta página arranca en 2017. Los cuadros de IDECBA para 2 y 3 ambientes llegan más atrás, hasta 2006, pero sus propias notas advierten que hasta 2014 el dato corresponde al primer mes del trimestre y no al trimestre, que la fuente cambia a mediados de 2015, y que lo anterior a 2010 está en revisión. 2017 es el primer trimestre limpio de todo eso y el primero presente en los seis cuadros, que es lo que permite que los seis mapas compartan un mismo eje de tiempo.

Cuánto cuesta un departamento en CABA

El precio por metro cuadrado sirve para comparar; el que le importa a quien está buscando es el otro, el del departamento entero. La cuenta es directa —el valor del m² por los metros de la unidad— y esta tabla la hace con el promedio de la Ciudad y con superficies redondas para cada tipo de departamento.

Cuánto cuesta un departamento en la Ciudad de Buenos Aires

Promedio de la Ciudad · 2.º trimestre de 2026

Departamento	US$ por m²	Precio aproximado
1 ambiente35 m² de referencia	US$ 2.561	US$ 89.639
2 ambientes50 m² de referencia	US$ 2.343	US$ 117.160
3 ambientes70 m² de referencia	US$ 2.160	US$ 151.179

Las superficies son redondas y de referencia: IDECBA publica el precio del metro cuadrado, no el tamaño de los departamentos en venta. Si cambian los metros cambia el total, que es exactamente lo que pasa en el mercado. Son precios de publicación en dólares, no de escrituración. Fuente: IDECBA sobre la base de Argenprop, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

Dos aclaraciones para que el número se use bien. La primera es que las superficies son de referencia nuestra: IDECBA publica el precio del metro cuadrado y no el tamaño de lo que se está publicando, así que un dos ambientes de sesenta metros sale más que el de la tabla, en la misma proporción. La segunda es que sigue siendo un precio pedido, y en una operación real hay una negociación en el medio.

Para un barrio en particular la cuenta es la misma cambiando el valor: los metros de la unidad por el precio del m² de ese barrio, que está en la tabla debajo del mapa.

El valor del metro cuadrado en los barrios más buscados

Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Urquiza, Caballito y Flores son los barrios que más se consultan, y entre los seis hay casi todo el rango de la Ciudad: tres del corredor norte, uno del noroeste que creció con el subte, el centro geográfico y el oeste. La tabla les agrega algo que la lista completa no muestra: el puesto que ocupa cada uno entre los barrios con precio publicado.

El valor del m² en los barrios más consultados

Departamentos usados de dos ambientes · 2.º trimestre de 2026

Barrio	US$ por m²	Un 2 amb. de 50 m²
PalermoComuna 14 · 3.º de 43	US$ 3.118	US$ 155.900
BelgranoComuna 13 · 4.º de 43	US$ 2.959	US$ 147.925
Villa UrquizaComuna 12 · 9.º de 43	US$ 2.775	US$ 138.750
RecoletaComuna 2 · 10.º de 43	US$ 2.680	US$ 133.980
CaballitoComuna 6 · 15.º de 43	US$ 2.317	US$ 115.835
FloresComuna 7 · 26.º de 43	US$ 1.974	US$ 98.685

El puesto es entre los barrios con precio publicado este trimestre, del más caro al más barato; cuántos son cambia según cuántos avisos haya habido. Los 50 m² son una superficie de referencia, no un promedio del mercado. Fuente: IDECBA sobre la base de Argenprop, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

El puesto es la parte que conviene mirar dos veces. Un valor en dólares se lee distinto según el trimestre —el mercado entero sube o baja— y en cambio la posición relativa de un barrio se mueve poco y dice algo más estable sobre él.

El precio del metro cuadrado por zona

Casi nadie busca «el precio del m² en la Comuna 12»: se busca por zona, y la Ciudad se piensa en cuatro. Esa división no es geografía oficial —IDECBA publica barrios y comunas, y nada más—, así que la armamos agrupando comunas enteras, que es la forma de que se pueda revisar: cada fila dice qué comunas incluye.

Precio del metro cuadrado por zona de la Ciudad

Departamentos usados de dos ambientes · 2.º trimestre de 2026

Zona	Barrio del medio	Del más barato al más caro
Zona norteComunas 2, 12, 13 y 14 · 9 de 9 barrios con dato	US$ 2.871	US$ 2.594 – US$ 3.267Villa Pueyrredón · Núñez
Zona centroComunas 1, 3, 5, 6 y 15 · 16 de 17 barrios con dato	US$ 2.088	US$ 1.528 – US$ 5.805Constitución · Puerto Madero
Zona oesteComunas 7, 9, 10 y 11 · 13 de 15 barrios con dato	US$ 2.011	US$ 1.639 – US$ 2.352Floresta · Villa Devoto
Zona surComunas 4 y 8 · 5 de 7 barrios con dato	US$ 1.506	US$ 1.437 – US$ 1.969Villa Lugano · Barracas

Las zonas no son geografía oficial: agrupamos comunas enteras, y la columna del medio es la mediana de los barrios de la zona —el valor que deja la mitad de los barrios por encima y la mitad por debajo—, no un promedio ponderado como el de la Ciudad. Calculado sobre los precios de publicación que IDECBA releva de Argenprop, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

La columna del medio es la mediana, no un promedio: el barrio que queda justo en la mitad de la zona. Es la lectura honesta cuando adentro de una misma zona conviven Puerto Madero y Constitución, porque un promedio simple pondría a los dos en un mismo número que no describe a ninguno. Por eso están también los dos extremos: una zona no es un precio, es un rango.

Por qué un barrio es más caro que otro

El patrón que dibuja el mapa es el mismo que cualquier porteño reconocería: el corredor norte, sobre la costa del río, concentra los valores más altos, y el precio baja hacia el sur y el oeste. Puerto Madero está aparte de todo lo demás, y por un margen que deforma cualquier escala: es un barrio de construcción reciente, sin stock antiguo, y compite con otro mercado.

Lo que el mapa no explica es por qué. Un metro cuadrado caro suele estar comprando varias cosas a la vez —cercanía a subte, arbolado, comercios, seguridad percibida, prestigio del barrio, calidad del stock edilicio— y ninguna de ellas aparece en el número. Vale la pena mirar el mapa como un punto de partida para preguntas, no como una respuesta.

Una lectura que sí es directa: el metro cuadrado de los departamentos grandes es más barato que el de los chicos, en casi todos los barrios. Un monoambiente tiene cocina y baño igual que un tres ambientes, y esos metros caros se reparten entre menos metros totales. Por eso, para comparar el costo de vivir en dos barrios, conviene comparar dentro del mismo tamaño de unidad.

Comprar o alquilar

Comprar y alquilar son las dos mitades de la misma pregunta, y la Ciudad no las ordena igual: hay barrios donde el metro cuadrado se vende caro y se alquila relativamente barato, y al revés. Los alquileres se relevan en la misma fuente, con el mismo corte por barrio y comuna, y también por metro cuadrado.

El precio de las propiedades fuera de CABA

Esta serie termina en la General Paz, y no por elección nuestra: el que la releva es el organismo de estadística de la Ciudad, y no existe un equivalente oficial para el Gran Buenos Aires ni para el resto del país. Lo único mensual y comparable que hay del otro lado lo publican los portales inmobiliarios sobre sus propios avisos.

Lo que sí se puede seguir en todo el país es cuánto cuesta sostener una vivienda, que se mide en pesos y por otra vía: está en la inflación de vivienda por región, con el índice de alquiler, expensas, luz, gas y agua. Y en CABA, dos costos que van pegados al valor de la propiedad y no al precio de compra: el ABL, que se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble, y las expensas promedio.

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El precio de entrar y el de quedarse

Este mapa mide lo que cuesta comprar; lo que se paga después llega en PDF todos los meses. Sube esas boletas a Factura y el ABL, la luz, el gas y el agua quedan convertidos en una serie como las de esta página, con el costo de tu vivienda mes a mes.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires?

Depende del barrio y del tamaño del departamento, y la diferencia entre puntas es de más de cuatro veces. El promedio de la Ciudad y el valor de cada barrio están en el mapa y en la tabla de esta página, que se actualizan cada trimestre con el dato nuevo de IDECBA.

¿Cuánto sale un departamento en CABA?

El dato oficial es el precio del metro cuadrado, así que el precio de un departamento se arma multiplicando ese valor por los metros de la unidad. La tabla «Cuánto cuesta un departamento en CABA» hace esa cuenta con superficies de referencia para uno, dos y tres ambientes; para un barrio en concreto, la cuenta es el valor del barrio por los metros que estés mirando.

¿Cómo saber el precio del m² de una zona?

Busca la zona en el mapa de esta página. Si sabés el barrio, el mapa por barrio te da el valor directo; si te interesa un área más amplia —el norte, el centro, el oeste o el sur— el mapa tiene un interruptor para verlo por comuna, y la tabla por zona resume las cuatro con el barrio del medio y los dos extremos de cada una.

¿Cuánto vale el metro cuadrado en Palermo, Belgrano, Recoleta o Caballito?

Cada uno de esos barrios tiene su fila en la tabla de barrios más consultados, con el valor del m², el puesto que ocupa entre los barrios de la Ciudad y el precio aproximado de un dos ambientes. Los 48 barrios están en la tabla completa que sigue al mapa.

¿Estos precios son lo que se paga o lo que se pide?

Lo que se pide. IDECBA calcula el promedio sobre los avisos publicados en un portal inmobiliario, así que es el precio de publicación, no el de escrituración. El valor final de una operación suele cerrarse por debajo del publicado, y la diferencia depende de cada negociación.

¿Sirve para saber el precio de las propiedades en el resto de Argentina?

No. Esta serie cubre solamente la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, porque es la que releva el organismo de estadística porteño, y no hay un dato oficial equivalente para el Gran Buenos Aires ni para el resto del país. Para la provincia publicamos una página aparte, con el valor del m² partido por partido, armada sobre datos de un portal inmobiliario: tiene otra metodología y otra cobertura, y por eso está separada de esta.

¿Por qué algunos barrios aparecen rayados en el mapa?

Porque IDECBA no publica un promedio cuando hubo muy pocos avisos en el trimestre: con dos o tres unidades, un promedio diría más sobre esas unidades que sobre el barrio. El rayado significa que no hay dato publicado, no que el barrio sea barato. Los barrios afectados están nombrados debajo del mapa y aparecen en la tabla como «Sin dato».

¿Por qué el precio del metro cuadrado está en dólares?

Porque así se publica y así se opera: el mercado de compraventa de inmuebles en Argentina cotiza en dólares. Tiene además una ventaja para una serie larga, y es que se puede comparar un trimestre con otro sin corregir por inflación, cosa que con precios en pesos no se puede hacer.

¿Cada cuánto se actualiza esta página?

Cada trimestre. IDECBA publica el dato alrededor de dos meses después de que cierra el trimestre, y esta página se actualiza cuando sale. Los últimos trimestres pueden estar marcados como provisorios: el organismo los revisa cuando publica el siguiente.

¿Conviene mirar el mapa por barrio o por comuna?

Por barrio, si tu barrio tiene dato: es la unidad en la que la gente piensa. Por comuna, si no lo tiene o si querés una lectura más estable, porque al agrupar varios barrios la comuna reúne más avisos y casi nunca queda sin publicar.

Fuentes

• IDECBA — Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires — Organismo que releva y publica los precios de publicación del mercado inmobiliario porteño, sobre la base de datos de Argenprop.
• IDECBA — Precio del m² de departamentos de 2 ambientes usados, por barrio — La serie completa por trimestre en planilla, tal como la publica el organismo. Los cuadros por tamaño y por comuna están enlazados desde la misma sección.
• Buenos Aires Data — Barrios y comunas — Límites oficiales de los 48 barrios y las 15 comunas, con los que está dibujado el mapa. Licencia CC-BY-2.5-AR.

Las tablas y series derivadas de esta página se publican bajo CC BY 4.0. Los datos originales conservan los términos de cada fuente.