Valor del metro cuadrado en Provincia de Buenos Aires: Gran Buenos Aires y La Plata
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
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Actualizado Publicado 18 min de lectura
En esta página
- Qué vas a encontrar en esta página
- El mapa del precio del m² en el Gran Buenos Aires
- Qué cubre, cómo se mide y de dónde sale
- El precio del m² por zona del conurbano
- Cuánto cuesta un departamento
- Los partidos más consultados
- El valor del m² por barrio: qué partido mirar
- Cómo se movió el precio
- El informe en PDF, y las otras mediciones del m²
- El resto de la provincia
- La otra mitad del área metropolitana
- Qué mide y qué no mide el precio del m²
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
En la Provincia de Buenos Aires viven diecisiete millones de personas y no hay un organismo que publique cuánto vale el metro cuadrado. Es una ausencia rara: para la Ciudad de Buenos Aires el dato es oficial, trimestral y por barrio, mientras que del otro lado de la General Paz —donde vive cuatro veces más gente— la única medición mensual y comparable la hacen los portales inmobiliarios sobre sus propios avisos.
Esta página cubre el Gran Buenos Aires, no toda la provincia, y conviene decirlo antes de que mires el mapa. Son 27 partidos de los 135: los 24 del conurbano, más Escobar y Pilar en el norte y La Plata en el sur. Son los únicos para los que hay suficientes avisos como para promediar un precio todos los meses, y son también donde vive la mayor parte de los bonaerenses, así que para la mayor parte de la gente que busca esto es exactamente el dato que necesita. Pero si buscás Mar del Plata, Bahía Blanca, Tandil o Pergamino, acá no está: el precio de departamentos en el interior no lo releva nadie.
Lo que sí existe para el resto del territorio es un relevamiento oficial del terreno —el suelo, no lo construido—, y está al final de la página, separado y con la advertencia de que no se compara con lo de arriba.
Una última aclaración antes de los números: son precios de publicación, lo que se pide y no lo que se escritura.
Qué vas a encontrar en esta página
- El mapa del valor del m² en dólares, partido por partido del Gran Buenos Aires.
- El precio por zona del conurbano: norte, oeste y sur, con los dos extremos de cada una.
- Cuánto sale un departamento de dos y de tres ambientes en cada zona.
- El valor del m² en los partidos más consultados, con su puesto.
- Qué partido mirar cuando lo que buscás es un barrio: Olivos, Ramos Mejía, Nordelta, Quilmes Oeste.
- Cómo se movió el precio mes a mes desde que llevamos registro.
- Dónde está el informe mensual en PDF y qué otras mediciones del m² existen.
- Qué dato oficial existe para el resto de la provincia, y por qué no se compara con el de arriba.
El mapa del precio del m² en el Gran Buenos Aires
El mapa sombrea los 27 partidos con precio publicado, y la tabla que va debajo los ordena del más caro al más barato con la variación anual de cada uno. Están todos los que suelen buscarse sueltos —Avellaneda, Quilmes, Lanús, Lomas de Zamora, San Isidro, San Miguel, San Fernando, Escobar y Ezeiza entre ellos—: tocá un partido para ver su valor, o buscá su fila en la tabla.
Precio del m² por partido en el Gran Buenos Aires y La Plata
Máximo Vicente López US$ 3.017/m² · Mínimo José C. Paz US$ 1.041 · 2,9 veces entre puntas
- menos de 1.200
- 1.200 – 1.500
- 1.500 – 1.800
- 1.800 – 2.200
- 2.200 – 2.700
- 2.700 o más
- Sin dato
Datos de junio de 2026
Los 27 partidos con precio publicado están coloreados. Este es el Gran Buenos Aires y La Plata, no la provincia entera: los otros 108 partidos no aparecen porque ningún portal publica un precio para ellos, así que el mapa termina donde termina el dato y no donde termina la provincia. La Ciudad de Buenos Aires se dibuja en gris porque no es parte de la provincia y tiene su propia página.
| Partido | US$ por m² | Variación anual |
|---|---|---|
| Vicente López · Zona Norte | US$ 3.017 | +1,9 % anual |
| San Isidro · Zona Norte | US$ 2.768 | +5,4 % anual |
| Tigre · Zona Norte | US$ 2.739 | +5,0 % anual |
| San Fernando · Zona Norte | US$ 2.232 | +5,4 % anual |
| Ituzaingó · Zona Oeste | US$ 2.080 | +5,8 % anual |
| Escobar · Zona Norte | US$ 2.039 | +12,0 % anual |
| Ezeiza · Zona Sur | US$ 1.982 | +6,8 % anual |
| Pilar · Zona Norte | US$ 1.964 | +0,6 % anual |
| Lomas de Zamora · Zona Sur | US$ 1.948 | +0,3 % anual |
| Almirante Brown · Zona Sur | US$ 1.810 | +4,3 % anual |
| Quilmes · Zona Sur | US$ 1.807 | +2,2 % anual |
| Berazategui · Zona Sur | US$ 1.781 | +6,1 % anual |
| Esteban Echeverría · Zona Sur | US$ 1.647 | +5,5 % anual |
| General San Martín · Zona Oeste | US$ 1.610 | +0,2 % anual |
| Morón · Zona Oeste | US$ 1.596 | +1,7 % anual |
| Lanús · Zona Sur | US$ 1.589 | +1,4 % anual |
| San Miguel · Zona Norte | US$ 1.582 | +7,0 % anual |
| La Matanza · Zona Oeste | US$ 1.523 | +1,1 % anual |
| Avellaneda · Zona Sur | US$ 1.522 | +0,1 % anual |
| Merlo · Zona Oeste | US$ 1.510 | +3,7 % anual |
| Tres de Febrero · Zona Oeste | US$ 1.505 | +3,7 % anual |
| Malvinas Argentinas · Zona Norte | US$ 1.455 | +6,7 % anual |
| La Plata · Zona Sur | US$ 1.450 | +4,0 % anual |
| Florencio Varela · Zona Sur | US$ 1.428 | +10,5 % anual |
| Hurlingham · Zona Oeste | US$ 1.289 | +1,3 % anual |
| Moreno · Zona Oeste | US$ 1.219 | +2,5 % anual |
| José C. Paz · Zona Norte | US$ 1.041 | +1,9 % anual |
Son precios de publicación —lo que se pide, no lo que se paga— y no hay una serie oficial equivalente: ningún organismo de estadística releva el precio del m² en la provincia. Fuente: Zonaprop — Index, datos hasta junio de 2026. El delta de Tigre y San Fernando no se dibuja: son islas, y el precio que publica el portal es el de la parte continental.
Fuente: Factura
Qué cubre, cómo se mide y de dónde sale
Lo primero, porque es lo que más se malinterpreta: el dato cubre 27 de los 135 partidos bonaerenses. Son los 24 del conurbano —Almirante Brown, Avellaneda, Berazategui, Esteban Echeverría, Ezeiza, Florencio Varela, General San Martín, Hurlingham, Ituzaingó, José C. Paz, La Matanza, Lanús, Lomas de Zamora, Malvinas Argentinas, Merlo, Moreno, Morón, Quilmes, San Fernando, San Isidro, San Miguel, Tigre, Tres de Febrero y Vicente López— más Escobar y Pilar en el norte y La Plata en el sur. Es una minoría de los partidos y la mayoría de la población: en esos 27 viven más de dos tercios de los bonaerenses, que es por qué la página sirve aunque no llegue al interior.
El número de cada partido es el precio medio de publicación del metro cuadrado de los departamentos en venta, en dólares, calculado sobre todos los avisos activos de un portal inmobiliario en ese partido durante el mes. No es una encuesta ni un registro de operaciones: es el promedio de lo que piden los que están vendiendo.
Eso tiene tres consecuencias que conviene tener presentes al leer cualquier figura de esta página.
Es lo que se pide, no lo que se paga. El precio de cierre suele quedar por debajo del publicado. La diferencia no es fija y no se publica, así que estos valores son el techo de una negociación, no su resultado.
No es un dato oficial. No hay uno. El organismo de estadística porteño releva la Ciudad; la provincia no tiene equivalente. Cuando una nota periodística cita el valor del m² en el conurbano, está citando esta misma clase de fuente.
El mapa termina donde termina el dato, no donde termina la provincia. Un portal solo publica un promedio donde tiene avisos suficientes, y eso deja afuera a la mayor parte del territorio bonaerense. Los partidos del interior no aparecen en el mapa, y eso no significa que ahí no se venda nada ni que el metro cuadrado valga cero: significa que no hay volumen de avisos como para promediar.
Hay un cuarto punto que no es una consecuencia sino una definición, y explica buena parte de las diferencias con otras mediciones: el valor del metro cuadrado mezcla departamentos usados y unidades a estrenar. Los avisos no se dividen por antigüedad, así que el promedio de un partido incluye las dos cosas. Donde hay mucha obra nueva, eso empuja el número por encima de lo que se pide por un usado; donde casi no se construye, el promedio es prácticamente el del usado.
La geografía del mapa —los límites de los 135 partidos— viene del catálogo de datos abiertos de la provincia. El delta de Tigre y San Fernando no se dibuja: son islas, y el precio que publica el portal corresponde a la parte continental.
El precio del m² por zona del conurbano
El precio del m² por zona del Gran Buenos Aires
Norte, oeste y sur · junio de 2026
| Zona | Partido del medio | Más caro | Más barato |
|---|---|---|---|
| Zona Norte9 partidos · índice del portal US$ 2.404 | US$ 2.039 | US$ 3.017Vicente López | US$ 1.041José C. Paz |
| Zona Oeste8 partidos · índice del portal US$ 1.577 | US$ 1.517 | US$ 2.080Ituzaingó | US$ 1.219Moreno |
| Zona Sur10 partidos · índice del portal US$ 1.665 | US$ 1.714 | US$ 1.982Ezeiza | US$ 1.428Florencio Varela |
El «partido del medio» es la mediana de los partidos de la zona, con cada partido contando una vez. El «índice del portal» es el promedio que publica la fuente, ponderado por la cantidad de avisos, así que los dos números no tienen por qué coincidir. La Plata figura en la zona sur porque es donde la ubica la fuente, aunque no sea parte del conurbano. Zona Norte: Escobar, José C. Paz, Malvinas Argentinas, Pilar, San Fernando, San Isidro, San Miguel, Tigre y Vicente López. Zona Oeste: General San Martín, Hurlingham, Ituzaingó, La Matanza, Merlo, Moreno, Morón y Tres de Febrero. Zona Sur: Almirante Brown, Avellaneda, Berazategui, Esteban Echeverría, Ezeiza, Florencio Varela, La Plata, Lanús, Lomas de Zamora y Quilmes. Fuente: Zonaprop — Index, datos hasta junio de 2026.
Cuánto cuesta un departamento
Cuánto cuesta un departamento en el Gran Buenos Aires
Por zona, según la unidad media de cada una · junio de 2026
| Zona | 2 ambientes | 3 ambientes |
|---|---|---|
| Zona Norte | US$ 119.000US$ 2.385/m² · 50 m² | US$ 170.000US$ 2.422/m² · 70 m² |
| Zona Oeste | US$ 80.000US$ 1.598/m² · 50 m² | US$ 109.000US$ 1.555/m² · 70 m² |
| Zona Sur | US$ 86.000US$ 1.723/m² · 50 m² | US$ 113.000US$ 1.608/m² · 70 m² |
Las superficies son las que usa la fuente para su unidad media: 50 m² cubiertos para un dos ambientes y 70 m² para un tres ambientes. El total está redondeado al millar. Son precios de publicación en dólares, no de escrituración, y Zonaprop — Index los calcula sobre los avisos de su propio portal. Datos hasta junio de 2026.
Los partidos más consultados
El valor del m² en los partidos más consultados
Puesto sobre 27 partidos con dato · junio de 2026
| Partido | US$ por m² | Un 2 ambientes |
|---|---|---|
| La MatanzaZona Oeste · puesto 18 | US$ 1.523+1,1 % anual | US$ 76.000 |
| La PlataZona Sur · puesto 23 | US$ 1.450+4,0 % anual | US$ 73.000 |
| QuilmesZona Sur · puesto 11 | US$ 1.807+2,2 % anual | US$ 90.000 |
| Lomas de ZamoraZona Sur · puesto 9 | US$ 1.948+0,3 % anual | US$ 97.000 |
| Vicente LópezZona Norte · puesto 1 | US$ 3.017+1,9 % anual | US$ 151.000 |
| TigreZona Norte · puesto 3 | US$ 2.739+5,0 % anual | US$ 137.000 |
| MorónZona Oeste · puesto 15 | US$ 1.596+1,7 % anual | US$ 80.000 |
| PilarZona Norte · puesto 8 | US$ 1.964+0,6 % anual | US$ 98.000 |
El puesto es sobre los partidos que tienen precio publicado este mes, del más caro al más barato. El precio del dos ambientes usa 50 m² cubiertos de referencia; para otra superficie, multiplicá los metros por el valor del m². Los 27 partidos con dato —el Gran Buenos Aires y La Plata— están en la tabla que sigue al mapa.
El valor del m² por barrio: qué partido mirar
El precio se publica por partido, que es la unidad administrativa. No existe un valor del m² de Olivos, de Ramos Mejía ni de Quilmes Oeste, porque ninguna medición mensual baja hasta la localidad: la muestra de avisos de un barrio suelto es demasiado chica como para promediar todos los meses. Lo que sí podés hacer es leer el partido que lo contiene y saber en qué dirección corregirlo.
Estas son las localidades que más se buscan y el partido en cuyo promedio están incluidas. El valor de cada partido está en el mapa y en la tabla de más arriba.
| Si buscás | Mirá el partido de | Zona |
|---|---|---|
| Olivos, La Lucila, Florida, Munro, Carapachay | Vicente López | Norte |
| Martínez, Acassuso, Beccar, Boulogne | San Isidro | Norte |
| Nordelta, Rincón de Milberg, General Pacheco, Benavídez | Tigre | Norte |
| Victoria, Virreyes, San Fernando centro | San Fernando | Norte |
| Bella Vista, Muñiz, San Miguel centro | San Miguel | Norte |
| Belén de Escobar, Ingeniero Maschwitz, Garín | Escobar | Norte |
| Del Viso, Presidente Derqui, Villa Rosa | Pilar | Norte |
| Villa Ballester, San Andrés, Villa Maipú | General San Martín | Oeste |
| Caseros, Ciudadela, Santos Lugares, Villa Bosch | Tres de Febrero | Oeste |
| Ramos Mejía, San Justo, Villa Luzuriaga, González Catán | La Matanza | Oeste |
| Castelar, Haedo, Villa Sarmiento | Morón | Oeste |
| Sarandí, Wilde, Villa Domínico, Dock Sud | Avellaneda | Sur |
| Lanús Oeste, Lanús Este, Remedios de Escalada | Lanús | Sur |
| Banfield, Temperley, Turdera, Llavallol | Lomas de Zamora | Sur |
| Quilmes Oeste, Bernal, Ezpeleta, Don Bosco | Quilmes | Sur |
| Adrogué, Burzaco, Longchamps, Rafael Calzada | Almirante Brown | Sur |
| Tristán Suárez, Carlos Spegazzini, La Unión | Ezeiza | Sur |
| Monte Grande, Luis Guillón, El Jagüel | Esteban Echeverría | Sur |
Olivos, La Lucila y el partido de Vicente López
Vicente López es de los partidos donde el promedio se sostiene mejor, porque es chico y homogéneo comparado con el resto del conurbano. Aun así tiene dos mitades: Olivos y La Lucila están sobre la franja del río, que es la parte cara, y Munro, Carapachay y Villa Martelli quedan del otro lado del promedio. Si estás mirando una unidad en La Lucila, el valor del partido es un piso razonable, no un techo.
Cuál es la zona más cara de San Isidro
El dato llega hasta el partido, así que no hay un número por localidad de San Isidro. Lo que sí se puede decir es que el patrón que muestra el mapa entre partidos —cuanto más cerca del río, más caro— suele repetirse una escala más abajo: la franja ribereña, con Acassuso y Martínez, es la parte cara del partido, y las localidades del otro lado de la Panamericana, como Boulogne, quedan por debajo del promedio.
Nordelta y el partido de Tigre
Nordelta es una urbanización dentro del partido de Tigre, y el precio publicado es el de Tigre en conjunto. El promedio mezcla los departamentos de Tigre centro, General Pacheco y Benavídez con los del corredor de los barrios cerrados, que es la punta cara, y además deja afuera el delta, que no se dibuja en el mapa. Como referencia del partido sirve; como tasación de una unidad en Nordelta, no.
Ramos Mejía, San Justo y el promedio de La Matanza
La Matanza es el promedio que más hay que corregir a mano, y por una razón de tamaño: el partido va desde Ramos Mejía y San Justo, pegados a la General Paz, hasta González Catán y Virrey del Pino, a más de treinta kilómetros, y el valor publicado los mezcla a todos. Es el partido más poblado de la provincia y también el más heterogéneo. Si lo que buscás es cuánto sale el m² en Ramos Mejía, el número de La Matanza casi con seguridad te queda corto.
Quilmes Oeste, Lanús Oeste y el sur
En el sur pasa algo parecido, con el agregado de que dos partidos se buscan partidos por la mitad. Quilmes Oeste y Lanús Oeste son localidades, no unidades de publicación: el valor del m² que vas a encontrar es el de Quilmes y el de Lanús enteros, con Bernal, Ezpeleta y Don Bosco adentro del primero y Remedios de Escalada y Valentín Alsina adentro del segundo. Lo mismo vale para Avellaneda, donde Sarandí, Wilde y Dock Sud entran en el mismo promedio.
Para cualquiera de estos casos la cuenta útil es siempre la misma: el valor del m² del partido por los metros cubiertos de la unidad que estés mirando, y de ahí corregir por lo que sepas del barrio y de la propiedad.
Cómo se movió el precio
Cómo se movió el precio, mes a mes
Zona Norte · US$ por m², precio de publicación
- Vicente López US$ 3.017 · +1,9 % anual
- San Isidro US$ 2.768 · +5,4 % anual
- Tigre US$ 2.739 · +5,0 % anual
- San Fernando US$ 2.232 · +5,4 % anual
- Escobar US$ 2.039 · +12,0 % anual
- Pilar US$ 1.964 · +0,6 % anual
- San Miguel US$ 1.582 · +7,0 % anual
- Malvinas Argentinas US$ 1.455 · +6,7 % anual
- José C. Paz US$ 1.041 · +1,9 % anual
La serie arranca en agosto de 2025 y llega hasta junio de 2026. Es corta por una razón que conviene decir: Zonaprop — Index publica un informe por mes y da de baja los anteriores al cabo de unos once meses, así que esta serie empieza cuando Factura empezó a guardarlos y se alarga un mes por mes. La variación anual de cada partido sí mira doce meses atrás, porque la publica la fuente.
Fuente: Factura
El informe en PDF, y las otras mediciones del m²
La fuente de esta página publica un informe mensual en PDF por zona —GBA Norte, GBA Oeste y GBA Sur— con el precio del m² de los departamentos del conurbano, y lo borra de su sitio unos once meses más tarde. Por eso la serie de arriba empieza donde empieza y no antes: cada mes que nadie guardó desapareció del único lugar donde estaba. Aquí los archivamos a medida que salen, así que esta página es la versión acumulada de esos informes y no un PDF para descargar. Si lo que buscabas era el PDF del mes, el número que trae está en el mapa y en la tabla; los meses anteriores ya no están en ningún PDF.
No es la única medición que existe. Reporte Inmobiliario publica su propio valor del m² —valores de venta y costos de construcción—, con otra metodología, otro recorte geográfico y otra periodicidad; algunas de esas mediciones separan los departamentos usados de los a estrenar, y esta no. Las tasaciones de las inmobiliarias y los informes de los colegios profesionales son otras tantas. Ninguna es oficial, porque no hay una oficial: lo que cambia entre ellas es sobre qué avisos se promedia, cada cuánto se publica y qué se cuenta como comparable.
Por eso dos fuentes pueden dar números distintos para el mismo partido sin que ninguna esté equivocada. Lo que no conviene es mezclarlas dentro de una misma comparación: si vas a comparar Quilmes con Lanús, o el mes pasado con este, usá la misma fuente en los dos extremos.
El resto de la provincia
Todo lo anterior cubre el Gran Buenos Aires y La Plata. Queda afuera Mar del Plata, queda afuera Bahía Blanca, quedan afuera Tandil, Junín, Pergamino y un centenar de partidos más, y no hay ninguna fuente mensual que los cubra.
Lo que sí existe es un relevamiento oficial de la propia provincia, el Observatorio de Valores de Suelo, que salió a medir el precio del terreno en 115 partidos. Mide otra cosa —el suelo, no lo construido— y es una foto de hace unos años en lugar de una serie, pero es el único número por metro cuadrado que un organismo público publicó para el conjunto de la Provincia de Buenos Aires.
El resto de la provincia: precio del m² de terreno
Relevamiento oficial · 2021 y 2024 · mediana provincial US$ 125/m²
| Partido | US$ por m² de terreno | Rango habitual |
|---|---|---|
| Pinamar216 muestras | US$ 118 | US$ 89 – US$ 179 |
| Villa Gesell168 muestras | US$ 96 | US$ 72 – US$ 146 |
| General Pueyrredón534 muestras | US$ 75 | US$ 40 – US$ 186 |
| Bahía Blanca135 muestras | US$ 63 | US$ 38 – US$ 100 |
| Campana186 muestras | US$ 61 | US$ 38 – US$ 137 |
| Tandil276 muestras | US$ 56 | US$ 40 – US$ 97 |
| Junín38 muestras | US$ 55 | US$ 35 – US$ 71 |
| Pergamino28 muestras | US$ 46 | US$ 25 – US$ 74 |
| Zárate107 muestras | US$ 45 | US$ 33 – US$ 113 |
| Luján348 muestras | US$ 44 | US$ 32 – US$ 74 |
| Olavarría24 muestras | US$ 39 | US$ 23 – US$ 82 |
| Necochea64 muestras | US$ 38 | US$ 24 – US$ 56 |
Es el único dato oficial de precio por metro cuadrado que existe para toda la provincia: 18.042 muestras georreferenciadas de terrenos en oferta, relevadas entre 2021 y 2024 en 115 de los 135 partidos. No es una serie: cada parcela se observó una sola vez y el relevamiento no se actualizó desde entonces, así que estos valores son una foto de esos años y no del mes pasado. Se publica la mediana, no el promedio, y solo para los partidos con al menos 15 muestras; se descartaron los lotes de más de 5.000 m², que son campos y no terrenos para construir. El «rango habitual» va del percentil 25 al 75. Fuente: Observatorio de Valores de Suelo (OVS), Provincia de Buenos Aires.
La otra mitad del área metropolitana
En el agujero del medio del mapa está la Ciudad de Buenos Aires, que no es parte de la provincia y tiene su propio relevamiento: uno oficial, trimestral y por barrio. Es el mismo mercado y la misma unidad, pero no es la misma medición, así que conviene leerlas por separado.
Qué mide y qué no mide el precio del m²
El precio por metro cuadrado sirve para comparar: es la unidad que permite poner al lado un departamento de 45 m² y uno de 80, o un partido y el de al lado. Lo que no hace es tasar una propiedad concreta. Dentro de un mismo partido hay barrios que están al doble de otros, y sobre eso todavía pesan la antigüedad, el estado, el piso, la orientación y si tiene cochera.
Hay además una cosa que el precio del m² no dice y que aparece el primer mes: cuánto cuesta habitar esos metros. La luz, el gas, el agua, los impuestos municipales y las expensas no escalan igual que el precio de compra, y en el conurbano dependen además de qué distribuidora te toque, que cambia de partido en partido.
El m² se compra una vez; los servicios llegan todos los meses
Esta página mide lo que cuesta comprar. Lo que se paga después llega en PDF todos los meses, de cuatro o cinco empresas distintas, y nadie lo suma. Factura lo hace por vos: subís la factura y ves cuánto te sale realmente vivir donde vivís.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.
- Zonaprop — Index, informes mensuales del mercado inmobiliario — Precio de publicación del m² de departamentos en venta, por partido, calculado sobre los avisos del portal. Informes mensuales de GBA Norte, GBA Oeste y GBA Sur.
- Observatorio de Valores de Suelo (OVS), Provincia de Buenos Aires — Relevamiento de valores de terreno en oferta, con muestras georreferenciadas en 115 partidos. Relevamiento de LINTA-CIC.
- Datos Abiertos PBA — Límites de los partidos — Geometría de los 135 partidos, usada para dibujar el mapa. Licencia CC BY 4.0.
Las tablas y series derivadas de esta página se publican bajo CC BY 4.0. Los datos originales conservan los términos de cada fuente.