Cuánto rinde comprar para alquilar en CABA

Esta página tiene dos mitades que ya estaban publicadas por separado: lo que cuesta comprar un metro cuadrado en cada barrio de la Ciudad y lo que cuesta alquilarlo. Dividir una por la otra responde la pregunta que ninguna de las dos responde sola: cuánto rinde por año un departamento comprado para alquilar, y en cuántos años de alquiler se recupera lo que se pagó por él.

Es la medida que en el sector se llama rentabilidad bruta y, dada vuelta, años de repago. Sirve para comparar barrios entre sí, que es para lo que está construida, y no para decidir una compra por sí sola.

Conviene decir tres cosas antes del primer número. La primera: es una rentabilidad bruta. No descuenta expensas, ABL, impuestos, seguro, comisiones, arreglos ni los meses sin inquilino, y todo eso sale del mismo alquiler. La segunda: los dos precios son de publicación —lo que se pide en los avisos, no lo que se firma—, y como en venta se negocia más que en alquiler, el retorno real tiende a ser algo más alto que el que aparece aquí. La tercera: el alquiler está en pesos y el departamento en dólares, así que en el medio hay un tipo de cambio, y esa elección tiene su propia sección más abajo.

Qué vas a encontrar en esta página

• El mapa de rentabilidad, aquí abajo, con la tabla completa de cada barrio y comuna.
• Cómo se calcula el número y qué gastos deja afuera.
• Por qué los barrios más baratos rinden más, con todos los barrios en un gráfico.
• Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Urquiza, Caballito y Flores, con el puesto de cada uno.
• La serie completa desde 2018, del piso histórico a los valores de hoy.
• Cuánto depende del tipo de cambio que se use para la conversión.
• El contraste con otra fuente, para ver si la cuenta se sostiene.

El mapa de rentabilidad del alquiler en CABA

Para saber qué rinde una zona, búscala en el mapa: cada comuna está sombreada según su rentabilidad anual, y al pasar el cursor por encima aparecen el porcentaje y los años de repago. El interruptor de la derecha lo pasa a barrios.

Este mapa se lee al revés que los otros dos de la Ciudad. En los de precio, oscuro es caro; aquí, oscuro es un retorno más alto, que es justamente el barrio barato. Puestos uno al lado del otro, el mapa de precios de venta y este son casi el negativo el uno del otro, y esa es la observación de la que sale el resto de la página.

Cómo se calcula esta rentabilidad

La cuenta es una división, y las dos partes salen de la misma fuente. IDECBA publica cada trimestre el precio de publicación del metro cuadrado en venta, en dólares, y el precio de publicación del alquiler, en pesos por mes, para departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes, por barrio y por comuna.

Para que las dos cifras describan el mismo objeto hace falta una superficie. Se usa la del propio organismo: IDECBA calcula el alquiler mensual a partir de un precio por metro cuadrado y una superficie de referencia fija, que declara en cada planilla —30 m² para un ambiente, 43 para dos y 70 para tres—. Esa misma superficie se aplica al precio de venta, así que numerador y denominador son el mismo departamento. El alquiler anual, pasado a dólares, se divide por el precio de ese departamento:

• Rentabilidad bruta anual = alquiler de doce meses en dólares ÷ precio de compra × 100.
• Años de repago = 100 ÷ rentabilidad. Es el mismo dato en la unidad en la que suele contarse.

Lo que la cuenta no incluye es tan importante como lo que incluye. No están las expensas ni el ABL, que en un alquiler pesan sobre inquilino y propietario respectivamente pero salen del mismo inmueble; no está el impuesto a las ganancias sobre la renta, ni ingresos brutos donde corresponda; no está el seguro, ni la comisión de la inmobiliaria, ni los arreglos, ni los meses de vacancia entre un contrato y el siguiente. Tampoco está la revalorización del departamento, que para muchos compradores es la mitad de la razón para comprar y que esta cuenta ignora por completo. La rentabilidad neta es sensiblemente más baja que la bruta, y cuánto más baja depende de cada edificio y de cada situación fiscal.

Una última advertencia sobre la cobertura. Una zona necesita que IDECBA haya publicado los dos precios, y el alquiler se publica en bastantes menos barrios que la venta, porque hay menos avisos. Por eso el mapa abre por comuna. Y los barrios que faltan no son un recorte al azar: son los que tienen pocos avisos, que son los más baratos, que —como se ve en la sección siguiente— son los que más rinden.

Por qué los barrios más baratos rinden más

El resultado es bastante más nítido de lo que uno esperaría. La rentabilidad de un barrio se predice casi enteramente por lo que cuesta comprar ahí, y la razón es que los dos precios no se mueven juntos: el de venta se abre en abanico entre el sur y el norte de la Ciudad, y el del alquiler se mantiene mucho más plano. Un barrio el doble de caro para comprar no se alquila al doble; se alquila apenas un tercio más caro.

Vale la pena decir qué no demuestra esto. No dice que convenga comprar en el barrio más barato: un retorno alto suele venir con más vacancia, más rotación de inquilinos, más morosidad y menos revalorización, y ninguna de esas cuatro cosas está en estos datos. Lo que sí dice es que el mercado porteño le pone al metro cuadrado del corredor norte un precio que el alquiler de ese metro cuadrado no justifica por sí solo — y que quien compra ahí está pagando, en parte, por una expectativa de valorización más que por una renta.

Qué rinde en los barrios más consultados

Qué rinde en los barrios más consultados

Departamentos usados de 2 ambientes de 43 m² · 2.º trimestre de 2026

Barrio	Rentabilidad	Repago	Precio del depto.
FloresComuna 7 · 13.º de 30	6,7 %	15 años	US$ 84.869
CaballitoComuna 6 · 15.º de 30	6,5 %	15 años	US$ 99.618
RecoletaComuna 2 · 25.º de 30	5,8 %	17 años	US$ 115.223
Villa UrquizaComuna 12 · 26.º de 30	5,7 %	17 años	US$ 119.325
BelgranoComuna 13 · 28.º de 30	5,4 %	19 años	US$ 127.216
PalermoComuna 14 · 29.º de 30	5,2 %	19 años	US$ 134.074

El puesto es entre los barrios que tienen los dos precios publicados este trimestre, del que más rinde al que menos — al revés que en las páginas de precio, donde el primer puesto es el más caro. El precio del departamento es el metro cuadrado publicado por los 43 m² que IDECBA toma como superficie de referencia para un 2 ambientes; es el denominador de la cuenta, no un aviso concreto. Rentabilidad bruta, antes de expensas, ABL, impuestos y meses vacíos. Fuentes: IDECBA sobre la base de Argenprop y ArgentinaDatos, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

Es la misma lista de barrios que aparece en las páginas de venta y de alquiler, y ordenada por rentabilidad sale casi al revés. Los que encabezan la tabla de precios cierran esta.

La rentabilidad a lo largo del tiempo

La serie tiene una forma difícil de pasar por alto: se hunde entre 2019 y 2021 hasta un piso del que hay pocos antecedentes, se mantiene abajo un par de años y después se recupera hasta valores que son los más altos de toda la serie. En el peor momento, un departamento comprado para alquilar tardaba más de medio siglo de alquileres en pagarse solo.

La tentación es atribuirlo todo a la Ley de Alquileres, que estuvo vigente entre julio de 2020 y diciembre de 2023 y que fijaba contratos de tres años con un solo aumento anual por índice. La ley está marcada en el gráfico, y el momento coincide. Pero los datos de esta página no alcanzan para probar la causa, y hay al menos otras tres cosas pasando al mismo tiempo: la pandemia, que vació la demanda de alquiler urbano durante meses; una oferta de alquiler que se retiró del mercado formal; y un precio de venta que siguió expresado en dólares mientras los ingresos en pesos se atrasaban. La recuperación posterior también es varias cosas a la vez, entre ellas una caída sostenida del precio en dólares del metro cuadrado, que mejora el retorno sin que el alquiler haga nada.

Lo que sí se puede afirmar sin discusión es lo que muestra la serie: hoy comprar para alquilar en la Ciudad rinde varias veces lo que rendía en 2020, y la mayor parte de esa mejora ocurrió a partir de 2023.

Cuánto depende del tipo de cambio

Esta es la parte de la metodología que más puede mover el resultado, así que está mostrada en vez de explicada. La conclusión, en una línea: cambia la altura de la serie histórica, sobre todo entre 2020 y 2024, y no cambia absolutamente nada del mapa ni de ninguna comparación entre barrios.

Los mismos barrios, medidos por otra fuente

Toda esta página sale de dos tablas y una división, así que un error en la cadena produciría números perfectamente verosímiles. La única forma seria de controlarlo es compararlos con una medición independiente.

Los mismos barrios, medidos por otra fuente

Nuestro cálculo sobre IDECBA, 2.º trimestre de 2026 · Zonaprop, junio de 2026 · 2 ambientes

Barrio	Esta página	Zonaprop	Diferencia
San Cristóbal	7,7 %	7,1 %	+0,63
Balvanera	7,7 %	7,3 %	+0,42
Floresta	7,7 %	7,4 %	+0,32
San Nicolás	7,6 %	7,2 %	+0,38
Retiro	6,2 %	5,2 %	+1,02
Villa Devoto	6,2 %	5,3 %	+0,91
Saavedra	5,9 %	5,0 %	+0,94
Colegiales	5,9 %	5,0 %	+0,94
Recoleta	5,8 %	5,4 %	+0,42
Belgrano	5,4 %	4,8 %	+0,56
Palermo	5,2 %	4,7 %	+0,54
Núñez	5,2 %	4,8 %	+0,39

Lo que esta página no ve. Zonaprop publica Villa Lugano (10,5 %), Nueva Pompeya (8,0 %), La Boca (8,0 %), Villa Riachuelo (7,8 %), Parque Patricios (7,8 %), Parque Avellaneda (7,2 %), Coghlan (5,4 %) y Puerto Madero (3,4 %), barrios para los que IDECBA no publica alquiler porque tienen muy pocos avisos. No es un recorte casual: son los más baratos de la Ciudad, que por lo que muestra este mismo análisis son los que más rinden. El techo de esta página es 8,1 % y el de ellos 10,5 %, así que el rango real de la Ciudad es más ancho que el que se ve en el mapa de arriba, y lo es hacia arriba.

Zonaprop ubicaba el promedio de la Ciudad en 5,89 % y 17 años de repago en junio de 2026. Las cifras de Zonaprop están tomadas de La Nación y corresponden a junio de 2026; las de esta página, al 2.º trimestre de 2026. La comparación es entre dos momentos distintos y entre dos metodologías distintas: sirve para ver si las dos cuentan la misma historia, no para arbitrar cuál tiene razón en el segundo decimal.

Las dos mitades de esta cuenta

Cada uno de los dos precios que entran en la división tiene su propia página, con el mapa, la tabla completa y la metodología del organismo.

Del lado de los gastos que esta rentabilidad no descuenta, están las expensas promedio en CABA y el ABL, que son los dos más grandes y los más fáciles de estimar antes de comprar.

Con una cuenta

La rentabilidad neta la escriben las boletas

Esta cuenta es bruta: no descuenta expensas, ABL, seguro ni los meses sin inquilino. Factura lee los PDF de cada servicio de tu propiedad y arma el gasto real mes a mes, que es exactamente lo que hay que restarle a este rendimiento para saber qué queda.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?

Es el alquiler de un año dividido por lo que cuesta comprar el departamento, expresado como porcentaje. Si un departamento cuesta 100.000 dólares y se alquila por 500 dólares al mes, en un año deja 6.000 dólares: una rentabilidad bruta del 6 %. Es la medida estándar para comparar barrios entre sí, y se llama bruta porque no descuenta ninguno de los gastos que tiene ser propietario.

¿Qué son los años de repago?

Es la misma cuenta dada vuelta: cuántos años de alquiler hacen falta para recuperar lo que costó comprar. Una rentabilidad del 5 % son 20 años de repago, una del 8 % son 12 años y medio. Es el número que suele aparecer en las notas del sector, y dice exactamente lo mismo que el porcentaje.

¿En qué barrios de CABA conviene comprar para alquilar?

En términos de retorno puro, en los más baratos: los barrios del centro y del sur de la Ciudad rinden bastante más que los del corredor norte. El mapa y la tabla de esta página tienen el número de cada barrio y comuna del trimestre más reciente. Conviene tener presente que la rentabilidad no es lo único que define una inversión: la revalorización del inmueble, la facilidad para conseguir inquilino y el riesgo de vacancia no están en este número.

¿Por qué los barrios caros rinden menos?

Porque los precios de venta varían mucho más entre barrios que los alquileres. En el trimestre más reciente, entre el barrio más caro y el más barato hay más del doble de diferencia en el precio del metro cuadrado, pero mucho menos en el alquiler. Como la rentabilidad es el alquiler dividido por el precio, un precio que sube más rápido que el alquiler da un retorno más bajo. La sección sobre la dispersión de esta página lo muestra barrio por barrio.

¿Esta rentabilidad es la que termina en el bolsillo?

No. Es bruta: no descuenta expensas, ABL, impuesto a las ganancias, impuesto a los ingresos brutos donde corresponda, seguro, comisión inmobiliaria, arreglos ni los meses en que el departamento está vacío. La rentabilidad neta es bastante más baja, y cuánto más baja depende del edificio y de la situación fiscal de cada propietario, que son datos que ninguna estadística pública tiene.

¿A qué tipo de cambio se convierte el alquiler?

Al promedio trimestral del dólar blue, porque los departamentos en CABA se compran y se venden en billetes y esa es la referencia de ese mercado. La página muestra también el mismo cálculo con el dólar oficial y con el MEP: el blue y el MEP dan prácticamente lo mismo en toda la serie, y el oficial se separa solo durante los años del cepo cambiario. La elección del tipo de cambio no cambia el orden entre barrios, porque dentro de un mismo trimestre todos se dividen por el mismo número.

¿Cada cuánto se actualiza esta página?

Cada trimestre, cuando IDECBA publica los precios de venta y de alquiler, alrededor de dos meses después de que cierra el trimestre. Los últimos trimestres pueden estar marcados como provisorios: el organismo los revisa cuando publica el siguiente.

Fuentes

• IDECBA — Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires — Publica los dos precios que entran en esta cuenta: el del metro cuadrado en venta, en dólares, y el del alquiler, en pesos por mes, ambos sobre la base de avisos de Argenprop.
• ArgentinaDatos — Cotizaciones del dólar — Serie diaria del dólar blue, oficial y MEP, de la que se toma el promedio de cada trimestre para pasar el alquiler de pesos a dólares.
• Buenos Aires Data — Barrios y comunas — Límites oficiales de los 48 barrios y las 15 comunas, con los que está dibujado el mapa. Licencia CC-BY-2.5-AR.
• Zonaprop — Índice de rentabilidad, vía La Nación — Relevamiento independiente sobre los avisos de otro portal, usado en esta página únicamente para contrastar los resultados y para mostrar los barrios que IDECBA no cubre.

Las tablas y series derivadas de esta página se publican bajo CC BY 4.0. Los datos originales conservan los términos de cada fuente.