Cuánto rinde comprar para alquilar en CABA

Esta página tiene dos mitades que ya estaban publicadas por separado: lo que cuesta comprar un metro cuadrado en cada barrio de la Ciudad y lo que cuesta alquilarlo. Dividir una por la otra responde la pregunta que ninguna de las dos responde sola: cuánto rinde por año un departamento comprado para alquilar, y en cuántos años de alquiler se recupera lo que se pagó por él.

Es la medida que en el sector se llama rentabilidad bruta y, dada vuelta, años de repago. Sirve para comparar barrios entre sí, que es para lo que está construida, y no para decidir una compra por sí sola.

Conviene decir tres cosas antes del primer número. La primera: es una rentabilidad bruta. No descuenta expensas, ABL, impuestos, seguro, comisiones, arreglos ni los meses sin inquilino, y todo eso sale del mismo alquiler. La segunda: los dos precios son de publicación —lo que se pide en los avisos, no lo que se firma—, y como en venta se negocia más que en alquiler, el retorno real tiende a ser algo más alto que el que aparece aquí. La tercera: el alquiler está en pesos y el departamento en dólares, así que en el medio hay un tipo de cambio, y esa elección tiene su propia sección más abajo.

Qué vas a encontrar en esta página

• El mapa de rentabilidad, aquí abajo, con la tabla completa de cada barrio y comuna.
• Cómo se calcula el número y qué gastos deja afuera.
• Por qué los barrios más baratos rinden más, con todos los barrios en un gráfico.
• Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Urquiza, Caballito y Flores, con el puesto de cada uno.
• La serie completa desde 2018, del piso histórico a los valores de hoy.
• Cuánto depende del tipo de cambio que se use para la conversión.
• El contraste con otra fuente, para ver si la cuenta se sostiene.

El mapa de rentabilidad del alquiler en CABA

Para saber qué rinde una zona, búscala en el mapa: cada comuna está sombreada según su rentabilidad anual, y al pasar el cursor por encima aparecen el porcentaje y los años de repago. El interruptor de la derecha lo pasa a barrios.

Mapa de rentabilidad del alquiler en CABA

Promedio de la Ciudad 6,4 % anual · 16 años de repago · Máxima Comuna 3 7,7 % · Mínima Comuna 14 5,2 %

1 amb.2 amb.3 amb.BarriosComunas

• menos de 5,5 %
• 5,5 – 6,0 %
• 6,0 – 6,5 %
• 6,5 – 7,0 %
• 7,0 – 7,5 %
• 7,5 % o más
• Sin dato

Datos del 2.º trimestre de 2026 · dato provisorio

El color muestra la rentabilidad bruta anual: cuanto más oscuro, mayor el retorno. Es al revés que en los mapas de precio, porque el retorno alto es el del barrio barato. La tabla agrega los años de alquiler que hacen falta para recuperar la compra, que es el mismo dato dado vuelta. El cálculo es sobre un departamento de 2 ambientes de 43 m², la superficie de referencia de IDECBA. 14 de las 15 comunas tienen los dos precios —venta y alquiler— publicados en este trimestre. Hace falta que IDECBA publique ambos, así que Comuna 8 aparece rayada en el mapa. Los que faltan son sobre todo los más baratos, que son también los de mayor retorno: el mapa se queda corto justo en el extremo que más rinde.

Barrio o comuna	Rentabilidad anual	Repago
Comuna 3 · Balvanera, San Cristóbal	7,7 %	13 años
Comuna 9 · Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda	7,4 %	14 años
Comuna 4 · Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios	7,2 %	14 años
Comuna 10 · Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro, Villa Real	7,1 %	14 años
Comuna 5 · Almagro, Boedo	6,8 %	15 años
Comuna 7 · Flores, Parque Chacabuco	6,5 %	15 años
Comuna 6 · Caballito	6,5 %	15 años
Comuna 11 · Villa del Parque, Villa Devoto, Villa Gral. Mitre, Villa Santa Rita	6,2 %	16 años
Comuna 15 · Agronomía, Chacarita, La Paternal, Parque Chas, Villa Crespo, Villa Ortúzar	6,1 %	17 años
Comuna 1 · Constitución, Monserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo	5,9 %	17 años
Comuna 2 · Recoleta	5,8 %	17 años
Comuna 12 · Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza	5,7 %	18 años
Comuna 13 · Belgrano, Colegiales, Núñez	5,4 %	19 años
Comuna 14 · Palermo	5,2 %	19 años
Comuna 8 · Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati	Sin dato	—

Es una rentabilidad bruta: no descuenta expensas, ABL, impuesto a las ganancias, seguro, comisiones, arreglos ni los meses sin inquilino. La real es bastante más baja. Se calcula sobre precios de publicación de los dos lados —lo que se pide, no lo que se firma— y el alquiler en pesos se pasa a dólares al promedio trimestral del dólar blue. Fuentes: IDECBA sobre la base de Argenprop y ArgentinaDatos, datos hasta el 2.º trimestre de 2026 (provisorio).

Este mapa se lee al revés que los otros dos de la Ciudad. En los de precio, oscuro es caro; aquí, oscuro es un retorno más alto, que es justamente el barrio barato. Puestos uno al lado del otro, el mapa de precios de venta y este son casi el negativo el uno del otro, y esa es la observación de la que sale el resto de la página.

Cómo se calcula esta rentabilidad

La cuenta es una división, y las dos partes salen de la misma fuente. IDECBA publica cada trimestre el precio de publicación del metro cuadrado en venta, en dólares, y el precio de publicación del alquiler, en pesos por mes, para departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes, por barrio y por comuna.

Para que las dos cifras describan el mismo objeto hace falta una superficie. Se usa la del propio organismo: IDECBA calcula el alquiler mensual a partir de un precio por metro cuadrado y una superficie de referencia fija, que declara en cada planilla —30 m² para un ambiente, 43 para dos y 70 para tres—. Esa misma superficie se aplica al precio de venta, así que numerador y denominador son el mismo departamento. El alquiler anual, pasado a dólares, se divide por el precio de ese departamento:

• Rentabilidad bruta anual = alquiler de doce meses en dólares ÷ precio de compra × 100.
• Años de repago = 100 ÷ rentabilidad. Es el mismo dato en la unidad en la que suele contarse.

Lo que la cuenta no incluye es tan importante como lo que incluye. No están las expensas ni el ABL, que en un alquiler pesan sobre inquilino y propietario respectivamente pero salen del mismo inmueble; no está el impuesto a las ganancias sobre la renta, ni ingresos brutos donde corresponda; no está el seguro, ni la comisión de la inmobiliaria, ni los arreglos, ni los meses de vacancia entre un contrato y el siguiente. Tampoco está la revalorización del departamento, que para muchos compradores es la mitad de la razón para comprar y que esta cuenta ignora por completo. La rentabilidad neta es sensiblemente más baja que la bruta, y cuánto más baja depende de cada edificio y de cada situación fiscal.

Una última advertencia sobre la cobertura. Una zona necesita que IDECBA haya publicado los dos precios, y el alquiler se publica en bastantes menos barrios que la venta, porque hay menos avisos. Por eso el mapa abre por comuna. Y los barrios que faltan no son un recorte al azar: son los que tienen pocos avisos, que son los más baratos, que —como se ve en la sección siguiente— son los que más rinden.

Por qué los barrios más baratos rinden más

Entre el barrio más caro y el más barato hay 2,14 veces de diferencia en el precio de venta, pero solo 1,39 veces en el alquiler por metro cuadrado. Esa es toda la explicación: el alquiler está mucho más aplanado que la venta, así que el retorno cae casi mecánicamente a medida que el barrio se encarece. Ajustando en logaritmos, un barrio el doble de caro para comprar se alquila apenas un 32 % más caro (elasticidad 0,41, R² 0,84). En este trimestre el extremo rentable es Constitución con 8,1 % y el otro Núñez con 5,2 %, sobre departamentos de 43 m² que se piden a US$ 65.713 y US$ 140.460 respectivamente. Datos del 2.º trimestre de 2026.

El resultado es bastante más nítido de lo que uno esperaría. La rentabilidad de un barrio se predice casi enteramente por lo que cuesta comprar ahí, y la razón es que los dos precios no se mueven juntos: el de venta se abre en abanico entre el sur y el norte de la Ciudad, y el del alquiler se mantiene mucho más plano. Un barrio el doble de caro para comprar no se alquila al doble; se alquila apenas un tercio más caro.

Vale la pena decir qué no demuestra esto. No dice que convenga comprar en el barrio más barato: un retorno alto suele venir con más vacancia, más rotación de inquilinos, más morosidad y menos revalorización, y ninguna de esas cuatro cosas está en estos datos. Lo que sí dice es que el mercado porteño le pone al metro cuadrado del corredor norte un precio que el alquiler de ese metro cuadrado no justifica por sí solo — y que quien compra ahí está pagando, en parte, por una expectativa de valorización más que por una renta.

Qué rinde en los barrios más consultados

Barrio	Rentabilidad	Repago	Precio del depto.
FloresComuna 7 · 13.º de 30	6,7 %	15 años	US$ 84.869
CaballitoComuna 6 · 15.º de 30	6,5 %	15 años	US$ 99.618
RecoletaComuna 2 · 25.º de 30	5,8 %	17 años	US$ 115.223
Villa UrquizaComuna 12 · 26.º de 30	5,7 %	17 años	US$ 119.325
BelgranoComuna 13 · 28.º de 30	5,4 %	19 años	US$ 127.216
PalermoComuna 14 · 29.º de 30	5,2 %	19 años	US$ 134.074

Cuánto rinde comprar para alquilar en cada uno de estos barrios y en cuántos años de alquiler se recupera la compra. El resto de la Ciudad está en la tabla completa, debajo del mapa.

El puesto es entre los barrios que tienen los dos precios publicados este trimestre, del que más rinde al que menos — al revés que en las páginas de precio, donde el primer puesto es el más caro. El precio del departamento es el metro cuadrado publicado por los 43 m² que IDECBA toma como superficie de referencia para un 2 ambientes; es el denominador de la cuenta, no un aviso concreto. Rentabilidad bruta, antes de expensas, ABL, impuestos y meses vacíos. Fuentes: IDECBA sobre la base de Argenprop y ArgentinaDatos, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

Es la misma lista de barrios que aparece en las páginas de venta y de alquiler, y ordenada por rentabilidad sale casi al revés. Los que encabezan la tabla de precios cierran esta.

La rentabilidad a lo largo del tiempo

El piso de la serie es 1,7 % en el 4.º trimestre de 2020 —58 años de alquiler para recuperar la compra— y el último dato es 6,4 %, o 16 años. Las dos líneas verticales marcan cuándo entró en vigencia la Ley de Alquileres y cuándo se derogó; son fechas, no explicaciones. Rentabilidad bruta, sobre precios de publicación, con el alquiler convertido a dólares al promedio trimestral del blue. Fuentes: IDECBA y ArgentinaDatos, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

La serie tiene una forma difícil de pasar por alto: se hunde entre 2019 y 2021 hasta un piso del que hay pocos antecedentes, se mantiene abajo un par de años y después se recupera hasta valores que son los más altos de toda la serie. En el peor momento, un departamento comprado para alquilar tardaba más de medio siglo de alquileres en pagarse solo.

La tentación es atribuirlo todo a la Ley de Alquileres, que estuvo vigente entre julio de 2020 y diciembre de 2023 y que fijaba contratos de tres años con un solo aumento anual por índice. La ley está marcada en el gráfico, y el momento coincide. Pero los datos de esta página no alcanzan para probar la causa, y hay al menos otras tres cosas pasando al mismo tiempo: la pandemia, que vació la demanda de alquiler urbano durante meses; una oferta de alquiler que se retiró del mercado formal; y un precio de venta que siguió expresado en dólares mientras los ingresos en pesos se atrasaban. La recuperación posterior también es varias cosas a la vez, entre ellas una caída sostenida del precio en dólares del metro cuadrado, que mejora el retorno sin que el alquiler haga nada.

Lo que sí se puede afirmar sin discusión es lo que muestra la serie: hoy comprar para alquilar en la Ciudad rinde varias veces lo que rendía en 2020, y la mayor parte de esa mejora ocurrió a partir de 2023.

Cuánto depende del tipo de cambio

Dólar blueDólar oficialDólar MEP

Toca un tipo de cambio de la lista para ocultarlo o volver a mostrarlo.

La rentabilidad del alquiler en CABA calculada con el dólar blue, con el oficial y con el MEP. El alquiler se cobra en pesos y el departamento se compra en dólares, así que la cuenta depende de a qué cambio se pasa uno al otro.

Las tres curvas coinciden salvo durante el cepo. El blue y el MEP —dos precios de mercado a los que se llega por caminos distintos— se mantienen juntos toda la serie, y el que se separa es el oficial, que durante esos años no era un precio sino una cotización sostenida por el control de cambios. En el 4.º trimestre de 2023, el peor caso, la diferencia es entre 4,3 % y 8,9 %. Hoy la brecha es prácticamente nula y los tres dan lo mismo. Esta página usa el blue: es la referencia con la que efectivamente se compran y se venden departamentos en la Ciudad. La elección no afecta el mapa: dentro de un mismo trimestre todos los barrios se dividen por el mismo número, así que el orden entre barrios es idéntico con cualquiera de los tres. Mueve la altura de esta curva, no la comparación entre zonas. Fuentes: IDECBA y ArgentinaDatos, datos hasta el 2.º trimestre de 2026.

Esta es la parte de la metodología que más puede mover el resultado, así que está mostrada en vez de explicada. La conclusión, en una línea: cambia la altura de la serie histórica, sobre todo entre 2020 y 2024, y no cambia absolutamente nada del mapa ni de ninguna comparación entre barrios.

Los mismos barrios, medidos por otra fuente

Toda esta página sale de dos tablas y una división, así que un error en la cadena produciría números perfectamente verosímiles. La única forma seria de controlarlo es compararlos con una medición independiente.

Barrio	Esta página	Zonaprop	Diferencia
San Cristóbal	7,7 %	7,1 %	+0,63
Balvanera	7,7 %	7,3 %	+0,42
Floresta	7,7 %	7,4 %	+0,32
San Nicolás	7,6 %	7,2 %	+0,38
Retiro	6,2 %	5,2 %	+1,02
Villa Devoto	6,2 %	5,3 %	+0,91
Saavedra	5,9 %	5,0 %	+0,94
Colegiales	5,9 %	5,0 %	+0,94
Recoleta	5,8 %	5,4 %	+0,42
Belgrano	5,4 %	4,8 %	+0,56
Palermo	5,2 %	4,7 %	+0,54
Núñez	5,2 %	4,8 %	+0,39

Los dos cálculos coinciden en la forma y difieren en el nivel. La correlación entre las 12 mediciones que se pueden aparear es de 0,98, y esta página queda en promedio +0,62 puntos por encima. Son dos relevamientos independientes: portales distintos, muestras distintas, y una superficie de referencia de 50 m² contra los 43 m² que usa IDECBA.

Lo que esta página no ve. Zonaprop publica Villa Lugano (10,5 %), Nueva Pompeya (8,0 %), La Boca (8,0 %), Villa Riachuelo (7,8 %), Parque Patricios (7,8 %), Parque Avellaneda (7,2 %), Coghlan (5,4 %) y Puerto Madero (3,4 %), barrios para los que IDECBA no publica alquiler porque tienen muy pocos avisos. No es un recorte casual: son los más baratos de la Ciudad, que por lo que muestra este mismo análisis son los que más rinden. El techo de esta página es 8,1 % y el de ellos 10,5 %, así que el rango real de la Ciudad es más ancho que el que se ve en el mapa de arriba, y lo es hacia arriba.

Zonaprop ubicaba el promedio de la Ciudad en 5,89 % y 17 años de repago en junio de 2026. Las cifras de Zonaprop están tomadas de La Nación y corresponden a junio de 2026; las de esta página, al 2.º trimestre de 2026. La comparación es entre dos momentos distintos y entre dos metodologías distintas: sirve para ver si las dos cuentan la misma historia, no para arbitrar cuál tiene razón en el segundo decimal.

Las dos mitades de esta cuenta

Cada uno de los dos precios que entran en la división tiene su propia página, con el mapa, la tabla completa y la metodología del organismo.

Del lado de los gastos que esta rentabilidad no descuenta, están las expensas promedio en CABA y el ABL, que son los dos más grandes y los más fáciles de estimar antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?

Es el alquiler de un año dividido por lo que cuesta comprar el departamento, expresado como porcentaje. Si un departamento cuesta 100.000 dólares y se alquila por 500 dólares al mes, en un año deja 6.000 dólares: una rentabilidad bruta del 6 %. Es la medida estándar para comparar barrios entre sí, y se llama bruta porque no descuenta ninguno de los gastos que tiene ser propietario.

¿Qué son los años de repago?

Es la misma cuenta dada vuelta: cuántos años de alquiler hacen falta para recuperar lo que costó comprar. Una rentabilidad del 5 % son 20 años de repago, una del 8 % son 12 años y medio. Es el número que suele aparecer en las notas del sector, y dice exactamente lo mismo que el porcentaje.

¿En qué barrios de CABA conviene comprar para alquilar?

En términos de retorno puro, en los más baratos: los barrios del centro y del sur de la Ciudad rinden bastante más que los del corredor norte. El mapa y la tabla de esta página tienen el número de cada barrio y comuna del trimestre más reciente. Conviene tener presente que la rentabilidad no es lo único que define una inversión: la revalorización del inmueble, la facilidad para conseguir inquilino y el riesgo de vacancia no están en este número.

¿Por qué los barrios caros rinden menos?

Porque los precios de venta varían mucho más entre barrios que los alquileres. En el trimestre más reciente, entre el barrio más caro y el más barato hay más del doble de diferencia en el precio del metro cuadrado, pero mucho menos en el alquiler. Como la rentabilidad es el alquiler dividido por el precio, un precio que sube más rápido que el alquiler da un retorno más bajo. La sección sobre la dispersión de esta página lo muestra barrio por barrio.

¿Esta rentabilidad es la que termina en el bolsillo?

No. Es bruta: no descuenta expensas, ABL, impuesto a las ganancias, impuesto a los ingresos brutos donde corresponda, seguro, comisión inmobiliaria, arreglos ni los meses en que el departamento está vacío. La rentabilidad neta es bastante más baja, y cuánto más baja depende del edificio y de la situación fiscal de cada propietario, que son datos que ninguna estadística pública tiene.

¿A qué tipo de cambio se convierte el alquiler?

Al promedio trimestral del dólar blue, porque los departamentos en CABA se compran y se venden en billetes y esa es la referencia de ese mercado. La página muestra también el mismo cálculo con el dólar oficial y con el MEP: el blue y el MEP dan prácticamente lo mismo en toda la serie, y el oficial se separa solo durante los años del cepo cambiario. La elección del tipo de cambio no cambia el orden entre barrios, porque dentro de un mismo trimestre todos se dividen por el mismo número.

¿Cada cuánto se actualiza esta página?

Cada trimestre, cuando IDECBA publica los precios de venta y de alquiler, alrededor de dos meses después de que cierra el trimestre. Los últimos trimestres pueden estar marcados como provisorios: el organismo los revisa cuando publica el siguiente.

Fuentes

• IDECBA — Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires — Publica los dos precios que entran en esta cuenta: el del metro cuadrado en venta, en dólares, y el del alquiler, en pesos por mes, ambos sobre la base de avisos de Argenprop.
• ArgentinaDatos — Cotizaciones del dólar — Serie diaria del dólar blue, oficial y MEP, de la que se toma el promedio de cada trimestre para pasar el alquiler de pesos a dólares.
• Buenos Aires Data — Barrios y comunas — Límites oficiales de los 48 barrios y las 15 comunas, con los que está dibujado el mapa. Licencia CC-BY-2.5-AR.
• Zonaprop — Índice de rentabilidad, vía La Nación — Relevamiento independiente sobre los avisos de otro portal, usado en esta página únicamente para contrastar los resultados y para mostrar los barrios que IDECBA no cubre.