¿Qué impuestos se pagan al alquilar un local comercial?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 4 min de lectura
En esta guía
El IVA de alquileres comerciales en Argentina depende del destino del inmueble, la operación y la condición fiscal del locador. No alcanza con mirar si el contrato dice “local”: hay que revisar si la locación está gravada o exenta y qué comprobante debe emitir el propietario.
IVA del alquiler comercial
La Ley de IVA establece una alícuota general del 21 % para las operaciones alcanzadas. La exención vinculada con inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación no se aplica por el solo hecho de que el inmueble tenga techo o sea propiedad de una persona humana. Un local destinado a una actividad comercial requiere un análisis distinto.
Si la locación comercial está gravada y el locador es responsable inscripto, el ejemplo sería:
- alquiler neto: $1.000.000;
- IVA al 21 %: $210.000;
- total de la factura: $1.210.000.
Ese ejemplo supone que la operación está gravada a la alícuota general. No agregues IVA por tu cuenta si el comprobante del locador no lo discrimina.
ARCA indica que los monotributistas emiten comprobantes tipo C. Un responsable inscripto emite B a consumidores finales o sujetos exentos y A a otros responsables inscriptos o monotributistas. Un sujeto exento en IVA emite C.
Impuesto a las Ganancias del propietario
La renta del alquiler puede integrar la declaración de Ganancias del propietario según su condición y el resto de sus ingresos. Si un local genera $1.000.000 mensuales, el ingreso bruto anual de referencia sería $12.000.000 antes de gastos, amortizaciones, deducciones y otros conceptos admitidos.
Ese cálculo no es el impuesto a pagar. La base y la tasa dependen del sujeto, el período fiscal y las reglas vigentes. Guardá contrato, facturas, comprobantes de cobro, gastos y reparaciones.
ARCA diferencia a los propietarios que cumplen condiciones para monotributo de quienes deben estar en el régimen general. Entre otros criterios, publica el límite de facturación de la categoría K y la cantidad de unidades o actividades. La inscripción no se decide solamente por el precio mensual del local.
Ingresos Brutos, sellos y tributos del inmueble
El inquilino paga Ingresos Brutos por su actividad si corresponde según la jurisdicción. El propietario puede estar alcanzado por Ingresos Brutos por la locación según la normativa local y su situación. La tasa no es nacional ni uniforme.
En CABA, AGIP informa 0,50 % para locaciones de inmuebles con destino distinto de vivienda. Si la base imponible anual de un contrato fuera $24.000.000, el cálculo aritmético sería:
- $24.000.000 × 0,50 % = $120.000.
La base legal, el momento, el sujeto obligado y la forma de pago deben confirmarse para el contrato concreto.
Cómo revisar la factura antes de pagar
Revisá cinco datos:
- CUIT y condición fiscal del locador.
- Tipo de comprobante: A, B o C según emisor y receptor.
- Período, domicilio y descripción del alquiler.
- Base imponible, IVA discriminado y total, si corresponde.
- Expensas, servicios, tasas y reintegros separados.
Si recibís una factura A por $1.000.000 netos más $210.000 de IVA, compará el total con el contrato y analizá con tu contador si el crédito fiscal es computable. Si recibís una factura C, no agregues una cuenta de IVA crédito fiscal solo porque el alquiler sea comercial.
Si el contrato distribuye expensas, revisá la guía sobre expensas en un alquiler para no confundirlas con el IVA.
- Argentina.gob.ar: Ley de IVA, texto ordenado por Decreto 280/1997 — Artículo 28: alícuota general del 21 %; la ley también contiene exenciones y tratamientos específicos para distintas locaciones.
- ARCA: facturación de alquileres — Indica cuándo el locador emite comprobantes C, B o A según su régimen y el receptor.
- ARCA: inscripción del propietario que alquila — Distingue monotributo y régimen general y explica referencias de facturación, IVA y Ganancias.
- ARCA: alquileres y contratos — Referencia oficial para contratos de locales, stands y otros espacios comerciales.
- Resolución General 1032/2001: IVA — Reglamenta aspectos de la locación de inmuebles y permite distinguir la exención de vivienda de otros destinos; verificá los parámetros vigentes.
- AGIP: impuesto de sellos — Ejemplo de impuesto de sellos sobre contratos comerciales en CABA y alícuota del 0,50 % para locaciones comerciales.
Puede corresponder si la locación está gravada y el propietario es responsable inscripto. Con una base de $1.000.000 y la alícuota general del 21 %, el IVA sería $210.000. El comprobante y el destino del inmueble deben confirmar el tratamiento.
Sí puede ocurrir si el locador es monotributista o exento y emite factura C, o si la operación tiene un tratamiento de exención. Eso no elimina Ganancias, Ingresos Brutos, sellos ni tributos del inmueble. No agregues IVA si no aparece en un comprobante válido.
Argentina no tiene un impuesto nacional llamado IRPF. El IVA, cuando corresponde, se factura según la condición del locador y el propietario es quien debe cumplir la obligación fiscal; el inquilino paga la factura y puede analizar el crédito fiscal si cumple los requisitos.
Puede ser deducible si está vinculado con la actividad, respaldado por contrato y comprobante y se cumplen las reglas del régimen. El gasto contable, la deducción de Ganancias y el crédito fiscal de IVA son análisis distintos.
Revisá la factura antes de pagar el alquiler
Factura sirve para extraer importes y períodos de boletas del hogar. No determina la condición fiscal del locador ni reemplaza el análisis de IVA y Ganancias.
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