¿Qué gastos hay que pagar al comprar un local comercial?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 4 min de lectura
En esta guía
Los gastos al comprar un local comercial no se limitan al precio publicado. El costo real puede incluir reserva, estudio de títulos, escritura, certificados, inscripción, impuesto de sellos, comisión, financiación, deudas, obras y habilitación. El reparto cambia según la provincia, la ciudad y lo que firmen las partes.
Precio, reserva y revisión previa
Antes de entregar una reserva, pedí una liquidación que separe:
- precio total y moneda;
- monto de la reserva y condiciones para devolverla;
- comisión y quién la paga;
- deudas de expensas, ABL, impuesto inmobiliario, servicios y tasas;
- certificados que debe obtener el vendedor;
- fecha de escritura, entrega de la posesión y distribución de gastos.
Revisá título, inhibiciones, dominio, reglamento de propiedad horizontal, planos, superficie y destino permitido. Un local puede estar vendido como “apto comercial” y, aun así, no admitir la actividad que querés habilitar.
Escritura, escribanía y registro
En la práctica de CABA, el Colegio de Escribanos asigna normalmente al comprador la escritura, la inscripción y los honorarios de la escritura, mientras el vendedor suele afrontar el estudio de títulos, certificados y la liberación de deudas. No es una regla nacional inmodificable: el presupuesto y el acuerdo pueden distribuirlo de otra manera.
El arancel notarial indicativo de CABA publicado para operaciones desde abril de 2026 toma como referencia el 2 % del mayor valor aplicable, como el precio o la valuación que corresponda.
Si el precio y la base que usa la escribanía fueran ambos $100.000.000, el 2 % indicativo daría $2.000.000. Ese cálculo no incluye certificados, aportes, inscripción, estudios, impuestos ni gastos extraordinarios. La escribanía debe entregarte un presupuesto con la base real.
Impuestos y sellos
En CABA, AGIP informa una alícuota del 3,5 % para transferencias de dominio o posesión de inmuebles. Si una operación de ejemplo tuviera una base imponible de $100.000.000, el cálculo simple sería:
- base: $100.000.000;
- impuesto de sellos: 3,5 %;
- importe orientativo: $3.500.000.
La base puede no coincidir con el precio si la norma toma otro valor, y la operación puede tener tratamientos especiales. La exención o beneficio de vivienda única no se traslada automáticamente a un local comercial. AGIP informó para 2026 un beneficio habitacional con umbral de $226.100.000, pero está dirigido a vivienda única y permanente, no a un establecimiento comercial.
Comisión, financiación y otros costos de cierre
La comisión inmobiliaria no tiene un porcentaje único nacional para todos los casos. Pedí que el contrato de intermediación diga el porcentaje, la base, el IVA si corresponde y el momento de pago.
Si hay crédito, agregá tasación, gastos bancarios, seguro, hipoteca, sellos y el costo de mantener el financiamiento.
Si comprás con una sociedad, sumá los gastos de poderes, certificaciones, actas, representación y registración que te pida la escribanía.
Gastos después de comprar
El día de la posesión pueden aparecer:
- cambio de titularidad de servicios;
- reparaciones y puesta a punto;
- cartelería e instalaciones;
- seguro;
- habilitación de la actividad;
- deuda de expensas o tributos descubierta en la liquidación;
- gastos de mudanza y adecuación.
En CABA, la habilitación de actividad económica exige informar la actividad y la unidad de uso. La compra no reemplaza ese trámite ni garantiza que la actividad sea admisible.
Lista de control para estimar el costo real
Armá una planilla con tres grupos:
- Cierre: precio, sellos, escribanía, certificados, inscripción y comisión.
- Financiación: intereses, tasación, seguro, hipoteca y gastos bancarios.
- Puesta en marcha: habilitación, obras, servicios, instalaciones, cartelería y capital de trabajo.
Ejemplo resumido
Para un local de CABA valuado en $100.000.000, y solo como ejercicio:
- precio: $100.000.000;
- sellos al 3,5 %: $3.500.000;
- arancel notarial indicativo al 2 %: $2.000.000;
- comisión hipotética al 3 %: $3.000.000;
- certificados, registro, obras y habilitación: pedir cotización.
El subtotal de esos cuatro renglones sería $108.500.000, antes de los conceptos que requieren presupuesto.
Para separar la escritura de otros costos inmobiliarios, podés consultar la guía sobre costo de escrituras en la provincia de Buenos Aires.
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: compraventa — Detalla la distribución habitual de certificados, estudio de títulos, escritura, inscripción y honorarios, y aclara que las partes pueden acordar otra cosa.
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: arancel notarial indicativo desde abril de 2026 — Publica un arancel general indicativo del 2 % para ventas y transferencias, calculado sobre la base que corresponda; no es una tarifa nacional obligatoria.
- AGIP: impuesto de sellos — Informa el tratamiento de CABA, incluida la alícuota del 3,5 % para transferencias de dominio o posesión y el 0,50 % para locaciones comerciales.
- AGIP: beneficio 2026 en el impuesto de sellos — Referencia del beneficio habitacional de 2026 y su umbral de $226.100.000; no debe aplicarse automáticamente a locales comerciales.
- Ciudad de Buenos Aires: habilitación de actividad económica — Referencia para revisar el uso permitido y los requisitos del local después de la compra.
Además del precio, en un ejemplo de CABA de $100.000.000 podrían aparecer $3.500.000 de sellos al 3,5 % y un arancel notarial indicativo de $2.000.000 al 2 %, más certificados, registro, comisión y obras. Son cifras orientativas: la base, la jurisdicción y el acuerdo pueden cambiar el resultado.
Pedí un presupuesto de cierre con precio, sellos, escribanía, certificados, inscripción y comisión por separado. Después sumá financiación, deudas, obras y habilitación. El cálculo debe mostrar quién paga cada concepto y sobre qué base.
En la práctica habitual de CABA, el comprador suele afrontar la escritura, su inscripción y los honorarios de la escritura, mientras el vendedor suele entregar certificados, estudio de títulos y cancelación de deudas. Las partes pueden pactar otra distribución.
Puede corresponder según la jurisdicción y la operación. En CABA, AGIP informa 3,5 % para transferencias de dominio o posesión de inmuebles. El beneficio de vivienda única no se aplica por el solo hecho de que el inmueble tenga un precio por debajo del umbral.
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