Vivir en Estados Unidos con una propiedad en Argentina
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Publicado 8 min de lectura
En esta guía
- Qué gastos siguen existiendo en Argentina cuando vivís en Estados Unidos
- Cómo pagar servicios y otros gastos de una propiedad a distancia
- Cómo organizar las facturas y controlar los gastos
- Qué hacer con una vivienda en Argentina cuando no vivís allí
- Cómo organizar tu nueva vivienda en Estados Unidos
- Cómo separar los gastos de ambas propiedades
- Léelo automáticamente
- Preguntas frecuentes
Mantener una propiedad en Argentina desde el exterior cuesta plata todos los meses, aunque no viva nadie adentro. El impuesto inmobiliario sigue llegando, las expensas también, y la luz y el gas cobran su cargo fijo aunque el consumo sea cero. Quien se mudó a Estados Unidos y conservó el departamento suele darse cuenta varios meses después, cuando aparece una deuda que nadie estaba mirando.
Qué gastos siguen existiendo en Argentina cuando vivís en Estados Unidos
La lista es casi la misma que cuando vivías ahí, menos el consumo.
- Las expensas ordinarias se cobran por el coeficiente de la unidad, no por el uso, así que un departamento vacío paga igual que uno habitado. Qué son las expensas explica cómo se reparten, y las expensas extraordinarias aparecen sin aviso cuando el consorcio encara una obra.
- El impuesto inmobiliario o el ABL los debe el titular del inmueble, esté ocupado o no.
- La luz, el gas y el agua mantienen un cargo fijo y sus impuestos aunque el medidor no registre consumo. Dar de baja un suministro corta ese gasto, pero reconectarlo después es un trámite con costo.
- Internet, cable y teléfono fijo se cobran hasta que alguien pida la baja. Son los que más veces quedan activos por olvido.
- Si alquilás, la administración o la inmobiliaria cobra honorarios, casi siempre un porcentaje del alquiler.
- El subsidio de luz y gas se registra por hogar y por domicilio. Si la casa quedó vacía o la ocupa otra familia, quien figura inscripto puede no ser quien vive ahí, y cómo saber si tenés el subsidio muestra dónde se lee eso en la boleta.
Cómo pagar servicios y otros gastos de una propiedad a distancia
Pasá todas las boletas a formato digital antes que nada. Una factura de papel que llega a un buzón que nadie abre es la forma más común de enterarse tarde de una deuda. La adhesión se hace en el sitio de cada empresa y pide el número de cuenta del servicio, así que anotá en algún lugar tuyo el NIS, la partida y la unidad de facturación de cada uno.
El débito automático sobre una cuenta argentina es lo que menos mantenimiento pide: se adhiere desde el home banking o desde la empresa, y la boleta se descuenta sola. El riesgo es el rechazo por saldo insuficiente, que no siempre se avisa y deja la factura impaga con recargo.
Si preferís pagar una por una, el home banking y las billeteras como Mercado Pago o MODO leen el código de barras o el código electrónico de pago de la boleta, y funcionan desde cualquier país mientras la cuenta sea argentina. Para las expensas la vía depende de la administración, y cómo pagar expensas online repasa las más usadas.
Las tarjetas emitidas en Estados Unidos suelen no servir, porque los portales de las empresas y los botones de pago locales trabajan con medios de pago argentinos. Queda la opción de que alguien en Argentina pague por vos y le devuelvas la plata, que sirve para el día a día pero no para los trámites: un cambio de titularidad, un reclamo o un plan de pago piden al titular o a un apoderado, y cada empresa tiene su procedimiento, como el cambio de titularidad de ABSA.
Cómo organizar las facturas y controlar los gastos
Entre servicios, impuestos y expensas, una sola propiedad genera cinco o seis comprobantes por mes, cada uno con su fecha y su canal. Guardá el PDF apenas llega, en una carpeta por propiedad y con un nombre que ordene solo: servicio, año y mes. Si algo sigue llegando en papel y lo tiene un familiar, alcanza con que lo fotografíe, y cómo escanear una factura con el celular explica cómo sacar un PDF legible.
Cada mes hay tres datos que mirar. El consumo, porque una casa vacía que consume es una pérdida de agua, una canilla abierta o una conexión ajena. El importe contra el mismo mes del año anterior, no contra el mes pasado, porque el gas de julio no se parece al de marzo. Y la deuda anterior, que la propia boleta arrastra y suma.
Si cobrás en dólares, el total en pesos dice poco sobre si la casa se volvió más cara de mantener. Cómo medir tu inflación personal muestra cómo comparar la misma canasta en las dos monedas.
Qué hacer con una vivienda en Argentina cuando no vivís allí
Dejarla vacía es lo más simple de arreglar y lo más caro de sostener. Se siguen pagando expensas, impuestos y cargos fijos, y a eso se suma el deterioro: humedad, filtraciones que nadie ve, instalaciones que se rompen por falta de uso. Necesitás a alguien con llave que entre cada tanto y que pueda avisarte.
Prestarla a un familiar resuelve el cuidado y complica las cuentas. Dejen por escrito quién paga los servicios, quién las expensas y qué pasa con los arreglos, aunque sea en un mail.
Alquilarla convierte la propiedad en un ingreso y suma un administrador entre vos y el inquilino. Qué expensas paga el inquilino separa lo que corresponde a cada parte. Elegir la inmobiliaria a distancia es la parte delicada, y cómo saber si una inmobiliaria es confiable y las estafas inmobiliarias más comunes son la lectura previa.
Venderla cierra el tema y abre el de los costos de la operación. En Provincia de Buenos Aires están detallados en cuánto cuesta una escritura.
Cómo organizar tu nueva vivienda en Estados Unidos
Durante las primeras semanas, conviene priorizar lo básico y postergar las compras grandes. Los muebles grandes salen mejor después de vivir unas semanas en el lugar, cuando ya sabés por dónde se circula y dónde pega el sol a la tarde.
Antes de reemplazar un mueble, mirá los herrajes. Cambiar los tiradores de una cocina o las manijas de una cómoda de segunda mano cuesta una fracción de lo que sale el mueble nuevo y es trabajo de destornillador. Hay catálogos dedicados a eso en Estados Unidos, como JRM Accessories, con tiradores y pomos de bronce, madera y cerámica.
Los gastos fijos cambian de forma respecto de Argentina. La luz se factura todos los meses y sin subsidios, el agua y la basura suelen venir del municipio o del condado, el seguro del hogar es una línea grande del presupuesto y el impuesto a la propiedad se calcula por año sobre la valuación que fija el condado. Armá el presupuesto con el mes más caro y no con el promedio.
Cómo separar los gastos de ambas propiedades
Dos casas en dos países son dos calendarios, dos monedas y dos juegos de reglas. Mezclarlas en una sola planilla es lo que hace que al año no sepas cuánto costó cada una.
Llevá el registro por propiedad desde el primer mes. Cada comprobante pertenece a una casa, y el total anual de cada una es el número con el que después se decide: si el departamento de Buenos Aires cuesta por año más de lo que rinde alquilado, esa es una conversación concreta.
Para comparar entre monedas, elegí un criterio de conversión y mantenelo. Cambiar de referencia de un mes a otro rompe la serie y ya no hay nada que comparar.
Léelo automáticamente
Las boletas de una propiedad en Argentina llegan por mail, en PDF, desde cinco o seis remitentes distintos y con formatos que no se parecen entre sí. Subirlas a Factura deja los datos juntos: importe, período, vencimiento, consumo y proveedor de cada una, con el historial mes a mes de cada servicio.
Sí. El obligado ante el fisco es el titular del inmueble, viva alguien adentro o no, porque el impuesto inmobiliario grava la propiedad y la tasa cubre servicios de la calle. Lo mismo pasa con las expensas ordinarias, que se reparten por el coeficiente de cada unidad.
En general no. Los sitios de las empresas y los botones de pago locales trabajan con medios de pago argentinos, así que hace falta una cuenta bancaria o una billetera del país. Desde el exterior esa cuenta se opera igual por home banking.
La baja corta el cargo fijo, pero volver a conectar el suministro es un trámite con costo y demora, y en algunos casos exige una instalación revisada. Si pensás volver o alquilar en el mediano plazo, suele salir más barato dejar el servicio activo y pagar el cargo fijo.
El registro de subsidios se hace por hogar y por domicilio, con los datos de quienes viven en esa vivienda. Si la casa quedó vacía o la ocupa otra familia, los datos inscriptos dejan de coincidir con la situación real y el segmento aplicado a la boleta puede cambiar.
La práctica habitual asigna las expensas ordinarias al inquilino y las extraordinarias al propietario, junto con los impuestos del inmueble. El contrato puede repartirlo de otra forma, así que el reparto real es el que figura escrito en él.
Cuánto cuesta al año la casa que dejaste
Las expensas, el impuesto inmobiliario, la luz y el gas siguen llegando aunque no viva nadie. Factura guarda el importe y el consumo de cada boleta para que veas el total de esa propiedad mes a mes, en pesos y en dólares.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.