¿Cómo hacer un contrato de alquiler de un local comercial?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 5 min de lectura
En esta guía
- Identificá a las partes y al local
- Escribí cómo se paga el alquiler
- Regulá depósito y garantías
- Repartí expensas, servicios, impuestos y reparaciones
- Protegé el destino y las obras
- Fijá plazo, rescisión y entrega
- Firmá y conservá los anexos
- Checklist para hacer un contrato de alquiler de un local comercial
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Para hacer un contrato de alquiler de un local comercial, identificá a las partes, describí el inmueble y escribí cómo se pagará, actualizará, garantizará y devolverá. Un contrato útil no copia solamente un modelo: resuelve los problemas concretos del local, la actividad y la jurisdicción.
Identificá a las partes y al local
Incluí nombre o razón social, DNI y CUIT, domicilio, correo para notificaciones y carácter en el que firma cada persona. Si firma una sociedad o un apoderado, anexá el estatuto, el acta o el poder que demuestra la representación.
Describí el local con dirección, unidad funcional, superficie, destino, accesorios, medidores, llaves, inventario y estado de entrega. Si está sometido a propiedad horizontal, incorporá el reglamento o dejá constancia de que fue entregado y revisado.
El Código Civil y Comercial exige la forma escrita y obliga a respetar el destino pactado. Escribí la actividad concreta, por ejemplo “venta minorista de indumentaria”, en lugar de dejar “uso comercial” como única descripción.
Escribí cómo se paga el alquiler
Definí moneda, importe, vencimiento, cuenta de pago, comprobante, mora y mecanismo de actualización. El DNU 70/2023 permite que las partes acuerden el precio, la moneda y el índice, y exige que la periodicidad de pago no sea inferior a mensual.
Un ejemplo didáctico de cláusula sería: canon inicial de $800.000, pago del día 1 al 10 de cada mes, actualización trimestral según el IPC que las partes indiquen y transferencia a la cuenta informada por el locador.
Si el canon se pacta en dólares, escribí si el pago se hace en esa moneda, cómo se documenta una transferencia y qué ocurre ante una demora. El DNU permite pactar moneda extranjera y el Código establece que el locatario no puede exigir el pago en una moneda distinta de la acordada.
Regulá depósito y garantías
El DNU 70/2023 dejó a las partes la determinación del depósito y la fianza. Indicá:
- importe y moneda;
- cuándo se entrega;
- dónde queda documentado;
- cuándo se devuelve;
- qué daños o deudas pueden descontarse;
- cómo se actualiza o restituye si fue entregado en moneda extranjera.
Por ejemplo, si el alquiler inicial es $800.000 y pactás un depósito de un mes, el contrato debe registrar un depósito de $800.000. Si al devolver el local no hay deudas ni daños imputables, explicá el plazo y el medio de devolución. No lo mezcles con el primer mes de alquiler.
Repartí expensas, servicios, impuestos y reparaciones
Hacé una lista separada para:
- expensas ordinarias y extraordinarias;
- luz, gas, agua, internet y residuos;
- ABL, impuesto inmobiliario, tasas y sellos;
- seguro y mantenimiento;
- reparaciones urgentes, estructurales y de uso;
- honorarios o gastos de administración.
Una frase como “todos los gastos a cargo del inquilino” genera discusiones. Indicá quién paga al proveedor, quién conserva la factura y quién reintegra el importe. La guía sobre expensas en un alquiler ayuda a diferenciar la liquidación del consorcio del canon.
En CABA, AGIP informa una alícuota del 0,50 % para locaciones comerciales. Como ejemplo, si la base imponible anual del contrato fuera $24.000.000, el cálculo simple sería $120.000 de impuesto de sellos. La base, el sujeto obligado y la distribución económica deben revisarse con la norma y el contrato vigentes.
Protegé el destino y las obras
Describí qué actividad se permite y quién tramita la habilitación. Aclaralo antes de firmar si el local necesita extracción de humos, cartelería, reformas, depósito, atención al público o autorización del consorcio.
Para cada obra, definí:
- proyecto y permiso;
- quién paga materiales y mano de obra;
- quién contrata y asegura a los trabajadores;
- si la obra queda en el inmueble;
- si el locador debe restituir el local a su estado anterior;
- quién responde por multas o daños.
El contrato no reemplaza la habilitación. En CABA, la actividad económica se revisa con la unidad de uso y la documentación correspondiente.
Fijá plazo, rescisión y entrega
El plazo debe expresarse con fecha de inicio, fecha de finalización y reglas de renovación. Para destinos no habitacionales, el Código Civil y Comercial establece un máximo legal de 50 años.
El DNU 70/2023 permite al locatario resolver en cualquier momento pagando el 10 % del saldo del canon futuro desde la notificación hasta la finalización pactada. Ejemplo: si quedan 18 meses a $800.000 mensuales, el saldo nominal es $14.400.000 y el 10 % sería $1.440.000. Si hay actualizaciones, meses no uniformes o una moneda distinta, el cálculo debe hacerse sobre el saldo futuro que corresponda al contrato.
También escribí cómo se notifica, cómo se entrega la posesión, qué pasa con las llaves, los medidores, las deudas y el depósito.
Firmá y conservá los anexos
Antes de firmar, controlá que el texto final coincida con la oferta y que no haya espacios en blanco. Numerá páginas y anexos, firmá inventario, fotos, reglamento, planos, autorizaciones de obra y constancias de garantía.
ARCA publica un procedimiento de RELI que indica registrar el contrato dentro de los 15 días corridos y adjuntar el archivo en PDF o JPG. Verificá la obligación vigente para tu caso y guardá el comprobante o código que genere el sistema.
Checklist para hacer un contrato de alquiler de un local comercial
- DNU 70/2023: texto oficial — Modificó los artículos del Código Civil y Comercial sobre depósito, moneda, plazo, actualización y rescisión de locaciones.
- Código Civil y Comercial de la Nación — Arts. 1188, 1194, 1197, 1200, 1201, 1218 y 1219 sobre forma, destino, plazo, obligaciones y resolución.
- ARCA: contratos de alquiler — Incluye locales, stands y otros espacios comerciales dentro de la información oficial sobre contratos de locación.
- ARCA: procedimiento de registración — Explica el procedimiento y el plazo de 15 días corridos que ARCA publica para la registración; verificá la obligación vigente antes de firmar.
- AGIP: impuesto de sellos — Informa el 0,50 % para locaciones comerciales en CABA y las reglas locales de base y sujetos.
- Ciudad de Buenos Aires: habilitación de actividad económica — Referencia para revisar la unidad de uso y la documentación antes de comenzar la actividad.
Completá identidad y representación, datos del inmueble, actividad, precio, moneda, actualización, plazo, depósito, garantía, expensas, servicios, reparaciones, obras, rescisión y entrega. Anexá inventario y reglamento; no dejes espacios en blanco.
Redactalo para el inmueble y la actividad concreta. Por ejemplo, un canon de $800.000 puede tener una actualización trimestral, pero el contrato debe decir qué índice se usa, cuándo se publica y cómo se calcula. El ejemplo no es una condición legal obligatoria.
El DNU 70/2023 amplió la libertad para acordar moneda, precio, depósito, garantía, plazo, actualización y rescisión. No existe una plantilla única que reemplace la revisión del inmueble y del contrato vigente.
Sí, las partes pueden pactar la moneda. Escribí la forma de pago, la documentación, el tipo de cambio solo si corresponde a una conversión y qué sucede ante una mora; el inquilino no puede exigir otra moneda distinta de la acordada.
Dejá por escrito cada costo del local
Factura sirve para organizar comprobantes de servicios del hogar. No redacta contratos, valida garantías ni confirma que una actividad esté habilitada.
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