Cómo alquilar tu departamento: requisitos y pasos

Para alquilar tu departamento tenés que poder darlo en locación, acordar las condiciones con el inquilino y firmar un contrato escrito: el Código Civil y Comercial exige esa forma (artículo 1188) y deja el resto a lo que pacten las partes. Podés publicarlo y firmarlo por tu cuenta o pasar por una inmobiliaria, y después vienen el cobro y los impuestos del alquiler.

Qué necesitás antes de publicar⁠

Lo primero es poder probar que el departamento es tuyo y en qué estado jurídico está. En la Ciudad, el Registro de la Propiedad Inmueble emite el Informe N° 1, que dice a nombre de quién está la propiedad y si tiene gravámenes como bien de familia, hipoteca o embargo. El propietario y su cónyuge están entre quienes pueden pedirlo, y en la Ciudad se tramita por Internet; para inmuebles de otras jurisdicciones, el Registro remite a los registros de cada provincia.

Después, el estado físico. El Código obliga al locador a entregar el departamento conforme a lo acordado y, si nada se pactó, en estado apropiado para su destino (artículo 1200). Durante el contrato, debe conservarlo en estado de servir al uso convenido y pagar la reparación de los deterioros que no sean culpa del inquilino (artículo 1201). Antes de fijar el precio, sumá lo que seguirá a tu cargo: expensas, ABL y servicios. Expensas en un alquiler explica cómo se reparten. Si vas a entregarlo vacío, dónde guardar tus cosas si alquilás tu departamento compara la baulera del edificio con los guardamuebles.

Si el departamento es de varios, tiene hipoteca o usufructo

En un inmueble compartido, cada condómino puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino (artículo 1986), y los condóminos pueden convenir cómo se ejerce ese uso y goce (artículo 1987). La disposición de la cosa requiere la conformidad de todos (artículo 1990), y cuando el uso en común no es posible, la administración la decide una asamblea por mayoría absoluta, computada según el valor de las partes indivisas (artículos 1993 y 1994). Con más de un titular, lo más seguro es que todos acuerden por escrito quién firma y en qué condiciones.

El Código define la hipoteca como un derecho real de garantía sobre un inmueble "que continúa en poder del constituyente" (artículo 2205). Lo que diga tu contrato de préstamo sobre alquilar no está en el Código: leelo antes de publicar. El usufructuario puede constituir sobre el bien derechos personales de uso o goce, pero sigue respondiendo ante el nudo propietario (artículo 2142), y debe respetar el destino del bien (artículo 2145).

Inmobiliaria o dueño directo⁠

El Código pide para la locación un contrato escrito y no menciona intermediarios entre sus requisitos. El corretaje es otro contrato, en el que el corredor "se obliga ante otra [persona], a mediar en la negociación" (artículo 1345). Alquilar tu propio departamento sin inmobiliaria es entonces una decisión práctica: ganás el control de la selección y el trato, y asumís la búsqueda, las visitas, la revisión de la documentación y el contrato.

Con inmobiliaria, la comisión depende del lugar. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se concreta por su intervención y, si no hay estipulación, a la de uso en el lugar de celebración del contrato (artículo 1350). En la Ciudad de Buenos Aires, según el Instituto de Vivienda (IVC), la Ley 5.859 fija un máximo de 4,15 % del valor total del contrato a cargo del propietario, y el inquilino de vivienda no paga comisión ni gestoría de informes. El Boletín Oficial de la Ciudad marca hoy esa ley como no vigente porque el Digesto incorporó sus cambios a la Ley 2340 (la del Colegio de Corredores), cuyo texto consolidado difiere en el detalle; el monto y quién lo paga se confirman con el IVC o con el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. Fuera de la Ciudad, la Ley 2340 no rige y la comisión se rige por lo pactado y los usos del lugar.

En la Ciudad solo un corredor matriculado puede hacer corretaje, y quien no está matriculado no tiene derecho a cobrar retribución (Ley 2340, artículos 15 y 16). Cómo saber si una inmobiliaria es confiable explica cómo comprobar la matrícula, y estafas inmobiliarias en Argentina lista los engaños más comunes en publicaciones de alquiler.

Cuánto pedir⁠

El precio, la moneda y la forma de ajustarlo los acuerdan las partes: el artículo 1199 permite alquilar en pesos o en moneda extranjera y pactar el ajuste con cualquier índice. La ley de alquileres vigente explica qué cambió con el DNU 70/2023 y qué regía en contratos anteriores.

Para ubicarte en el mercado, cuánto sale alquilar en CABA, barrio por barrio muestra lo que se pide en cada zona, y la rentabilidad del alquiler en CABA lo compara con el valor de compra. Los precios de esas páginas son de publicación, lo que piden los avisos según IDECBA, y no el de un contrato firmado. El método paso a paso, con la ficha de avisos comparables y el precio por metro cuadrado, está en cómo calcular el precio del alquiler.

Qué pedirle al inquilino⁠

Ninguna norma enumera qué documentos puede pedir el propietario. El IVC aclara que la garantía no es obligatoria y que el propietario puede solicitarla; las opciones y cómo verificar cada una están en garantías para alquilar, y la carpeta que suele armar el inquilino, en requisitos y documentos para alquilar un departamento. Cómo revisar los ingresos y los antecedentes de un candidato, y qué límites pone la ley al elegirlo, está en cómo elegir un buen inquilino.

El depósito en garantía lo fijan las partes, en monto, moneda y forma de devolución (artículo 1196). Si pedís informes de dominio del garante, el IVC indica que al inquilino solo se le puede trasladar el arancel de los informes, no la gestoría, que la Ley 5.859 prohíbe en la Ciudad.

El contrato y el inventario⁠

El contrato tiene que ser escrito, y la regla alcanza a sus prórrogas y modificaciones (artículo 1188). Si no fija plazo, un alquiler de vivienda permanente dura dos años (artículo 1198). Modelo de contrato de alquiler trae las cláusulas y un texto de partida con las firmas.

El IVC recomienda dejar constancia del estado del inmueble al alquilar, porque al terminar el inquilino debe devolverlo como lo recibió, y firmar un acta de entrega de llaves al salir. Qué anotar en cada ambiente y un modelo para completar están en cómo hacer el inventario de un departamento alquilado. La certificación de firmas no es un requisito de validez: depende de lo que pacten las partes, y el IVC ofrece un programa de certificaciones gratuitas. Para cargar el contrato ante ARCA, mirá cómo registrar un contrato de alquiler.

Impuestos por alquilar un departamento⁠

Los alquileres de vivienda tienen varias exenciones, con condiciones distintas. En la tabla, "casa-habitación" es, según el Decreto 406/2026, el inmueble que es vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita, que para estas normas es el inquilino.

Para gozar de las exenciones de la Ley 27.737 (Monotributo, Bienes Personales y débitos y créditos), ARCA pide tener el contrato declarado en el RELI. Las páginas de ARCA para propietarios todavía describen la declaración de las rentas en Ganancias y una deducción del 10 % del alquiler; la Ley 27.802 aclara que a las ganancias exentas no se les aplica el inciso k) del artículo 85, el de esa deducción.

Estas exenciones están definidas para vivienda; un local o una oficina se analiza aparte y no se trata aquí. Para inmuebles fuera de la Ciudad, Ingresos Brutos lo regula cada provincia y corresponde mirar el código fiscal y el organismo de esa jurisdicción.

El ABL tiene un caso aparte: AGIP publica una exención para dueños que alquilan vivienda (Ley 6.640), pero su trámite pide un contrato firmado entre el 19 de mayo y el 31 de diciembre de 2023, y la ley rige hasta el 31 de diciembre de 2026. No alcanza a un contrato firmado hoy.

Si alquilás a distancia⁠

El contrato se puede firmar sin estar en el mismo lugar; las formas de firma electrónica y digital y la certificación por escribano a distancia están en modelo de contrato de alquiler.

Si no vas a estar, podés actuar por medio de un representante (artículo 358). El poder se otorga en la forma que exige el acto que el apoderado va a hacer (artículo 363), un poder en términos generales solo cubre la administración ordinaria, y hacen falta facultades expresas para alquilar por más de tres años o cobrar alquileres anticipados por más de un año (artículo 375). Quien te representa tiene que rendirte cuentas de su gestión (artículo 1324, inciso f).

Otra vía es una inmobiliaria que administre: la Ley 2340 incluye entre los derechos de los corredores administrar locaciones, y en la Ciudad prohíbe cobrar a los inquilinos los honorarios mensuales de esa administración.

Cómo cobrar⁠

Si el contrato no fija otra cosa, el alquiler de un inmueble se paga por anticipado, por período mensual (artículo 1208), y el cobro tiene vía ejecutiva. En el contrato definí la fecha, la cuenta y el medio de pago, y guardá el comprobante de cada cobro. Qué comprobante emitir depende de tu régimen ante ARCA, como se explica en las preguntas frecuentes. Los medios de pago, el límite del efectivo y el recibo están en cómo pagar y cobrar el alquiler.

Lo que cuesta mantener el departamento⁠

Factura lee las boletas que le subís y guarda el importe, el período y el vencimiento de cada una, y el consumo en los servicios medidos. Tiene lectores propios para las de Edesur, Edenor, AySA, MetroGAS y el ABL de AGIP, e intenta leer una liquidación de expensas. Con las que llegan a tu nombre, ves mes a mes cuánto cuesta sostener el departamento, aunque esté alquilado.

Fuentes

• Código Civil y Comercial, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículos 358, 363, 375, 1188, 1189, 1191, 1196 a 1201, 1207, 1208, 1324, 1345, 1350, 1986 a 1994, 2142, 2145 y 2205.
• Boletín Oficial CABA: Ley 2340, texto actualizado — Artículo 11 (derechos: administrar locaciones y honorarios mensuales de administración), artículos 15 y 16 (corretaje sin matrícula) y texto consolidado al 29/02/2024.
• Boletín Oficial CABA: Ley 5.859 — Texto de 2017 (comisión máxima del 4,15 % a cargo del locador, prohibición de cobrarla al inquilino) y su estado en el Digesto.

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Preguntas frecuentes

¿Qué aplicación puedo usar para gestionar alquileres?

Esta guía no recomienda aplicaciones privadas. Para la parte fiscal, ARCA ofrece sus propios servicios: el RELI para declarar el contrato y facturadores como Comprobantes en línea, el Nuevo facturador (exclusivo para monotributistas) y el Facturador móvil. Factura no gestiona alquileres: lee las boletas de expensas, ABL y servicios que subís y guarda su historial, pero no cobra, no avisa vencimientos y no sabe si una boleta se pagó.

¿Tengo que inscribirme en ARCA y dar factura por el alquiler de mi departamento?

ARCA indica que el propietario de un inmueble alquilado tiene que inscribirse y cumplir con las obligaciones del locador. Puede hacerlo en el Monotributo, si su facturación anual no supera el tope de la categoría K y no tiene más de tres unidades de explotación (la locación cuenta como una sola, sin importar cuántos inmuebles alquile), o en el régimen general. Los monotributistas emiten comprobantes tipo C; los responsables inscriptos, B a consumidores finales o exentos y A a otros responsables inscriptos o monotributistas; y los responsables exentos en IVA, C.

¿Qué pasa con el alquiler si vendo el departamento o si fallezco?

Salvo pacto en contrario, el artículo 1189 del Código Civil y Comercial dice que la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte y que subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada se enajene. Eso significa que el comprador tiene que respetar el contrato hasta su vencimiento y que tus herederos ocupan tu lugar de locador. Como la regla admite pacto en contrario, lo que diga el contrato importa.

¿Qué reparaciones le corresponden al propietario de un departamento alquilado?

El artículo 1201 obliga al locador a conservar el departamento en estado de servir al uso convenido y a pagar la reparación de los deterioros que no sean imputables al inquilino. Al inquilino le toca el gasto de las mejoras de mero mantenimiento (artículo 1207). Si el inquilino notifica una reparación urgente y el locador no responde, puede hacerla por su cuenta con cargo al locador una vez pasadas 24 horas corridas desde la notificación.

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Cuánto cuesta sostener un departamento alquilado

El alquiler es lo que entra; las expensas, el ABL y los servicios a tu nombre siguen saliendo cada mes. Subí esas boletas a Factura y mirá cómo se mueve el costo del departamento, con el historial de cada una.

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