¿Cómo calcular el precio de alquiler de un departamento?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 7 min de lectura
En esta guía
Para calcular el precio de alquiler de una vivienda se parte de lo que se pide por departamentos parecidos en el mismo barrio, se lleva cada aviso a precio por metro cuadrado y se contrasta el resultado con lo que cuesta mantener el inmueble y con lo que rinde. El resultado es un rango, no un número exacto, y tiene que poder defenderse frente a las demás ofertas. Los valores actuales no están en esta guía: cambian todos los meses y viven en las páginas de estadísticas que se enlazan en cada paso.
Cuánto podés pedir: la oferta del barrio como punto de partida
Para saber cuánto podés pedir, empezá por los avisos vigentes de departamentos parecidos al tuyo: mismo barrio, misma cantidad de ambientes, superficie y estado similares. Armá una ficha por aviso y completala con los mismos datos en todos. Los pasos previos a publicar, del contrato a los impuestos, están en cómo alquilar tu departamento.
| Dato | Qué anotar |
|---|---|
| Aviso | [enlace y fecha en que lo consultaste] |
| Ubicación | [barrio y zona] |
| Ambientes y superficie | [ambientes y metros cuadrados, con el mismo criterio en todos] |
| Estado | [antigüedad, reciclado o a estrenar, amoblado o sin muebles] |
| Alquiler publicado | [importe y moneda] |
| Gastos | [expensas incluidas, separadas o sin dato] |
| Precio por metro cuadrado | [alquiler ÷ metros cuadrados] |
Un aviso muestra lo que pide otro propietario, no lo que terminó firmándose, así que el rango que salga de las fichas es el margen para empezar a negociar.
Cómo se calcula el precio por metro cuadrado
El precio por metro cuadrado es el alquiler mensual dividido por los metros cuadrados del departamento. Sirve para comparar unidades de distinto tamaño: calculalo para cada aviso, mirá entre qué valores se mueven y multiplicá esos extremos por los metros de tu departamento. Si un aviso no informa la superficie, descartalo en lugar de estimarla.
Cómo contrastarlo con la estadística oficial
En la Ciudad de Buenos Aires hay una referencia oficial. El Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA) publica cada trimestre el precio promedio de publicación de los departamentos usados en alquiler de uno, dos y tres ambientes, por barrio y por comuna, sobre la base de avisos de Argenprop. Alquileres en CABA, barrio por barrio lo muestra en un mapa por metro cuadrado, que es la unidad que comparás con tus fichas. IDECBA calcula el importe mensual de cada tamaño sobre una superficie de referencia fija, y esa página ya hace la división.
Es un promedio de precios de publicación, en pesos del trimestre en que se publicó. Sirve para ver si tus comparables están en línea con el barrio.
Cuánta competencia tenés
El precio que podés sostener también depende de cuántos departamentos parecidos se ofrecen al mismo tiempo. Dónde hay departamentos en alquiler en CABA muestra cuántos se publican por mes en cada barrio, y la historia de la oferta de alquiler muestra la serie mes a mes, para saber si lo que hay hoy en tu zona es habitual o excepcional. Las dos miden cuánto hay para elegir.
Lo que cuesta mantener el departamento
El alquiler es una parte de lo que cuesta el departamento cada mes. Sumá las expensas, el ABL o el impuesto inmobiliario y los servicios, y anotá quién se hace cargo de cada uno. El Código Civil y Comercial dice que lo que paga el inquilino se compone del precio de la locación y de toda otra prestación de pago periódico que asuma en el contrato (artículo 1208), de modo que el reparto lo define el contrato y la norma que le corresponda.
Los detalles están en otras guías: qué paga el inquilino y qué paga el dueño en las expensas, qué incluyen las expensas de un edificio, las expensas promedio en CABA y el ABL y el impuesto inmobiliario.
Esa suma se usa en dos sentidos. Quien busca departamento suele comparar el total mensual, así que dos alquileres iguales con expensas distintas son dos precios distintos. Para el propietario, lo que queda a su cargo marca el piso: por debajo de ese importe el alquiler no cubre el mantenimiento. Hasta dónde subir lo define lo que ofrece el barrio.
La rentabilidad como referencia
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido por lo que vale el departamento. Sirve para ver si el precio que pensás pedir guarda proporción con el valor de la propiedad. Cuánto rinde comprar para alquilar en CABA hace esa cuenta por barrio y por comuna: divide el alquiler anual, pasado a dólares, por el precio de compra de un departamento de la misma superficie, con los dos precios de publicación de IDECBA.
Si el alquiler que querés pedir da una rentabilidad muy distinta a la del barrio, buscá el motivo: el estado, el tamaño o un valor de venta mal estimado. La cifra es bruta. No descuenta expensas, ABL, impuestos, seguros, comisiones, arreglos ni los meses sin inquilino, y mezcla pesos con dólares mediante un tipo de cambio. Sirve para comparar barrios entre sí, no para poner un precio.
Ambientes, estado y amoblado
La cantidad de ambientes cambia la comparación: IDECBA publica los alquileres por separado para uno, dos y tres ambientes, y dos departamentos de tamaño distinto en el mismo barrio se comparan por metro cuadrado, no por el importe total.
El estado también entra. Los cuadros de precios de IDECBA son de departamentos usados; los a estrenar figuran en las series de oferta y superficie, pero no en las de precio. Si el tuyo es a estrenar o está recién reciclado, los avisos de departamentos en esa condición son mejores comparables que el promedio de la estadística.
El amoblado no está en los cuadros: los títulos de las tablas de alquileres de IDECBA distinguen ambientes y usados o a estrenar, no amoblado. Para un departamento con muebles, comparalo con avisos que también los tengan y anotá en la ficha qué incluye cada uno. Lo mismo vale para la cochera, el balcón, el piso o la luz.
Cómo se va a actualizar
El precio que fijás es el inicial, y el contrato define cómo cambia. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial deja a las partes pactar el ajuste del alquiler con cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en que se pactó el alquiler. Pensá el precio inicial junto con la cláusula de ajuste, porque el mismo importe de partida da alquileres futuros distintos según el índice elegido y cada cuánto se aplique.
Qué rige hoy en materia de plazo, moneda e índice está en la guía de la ley de alquileres. Cuánto sube el alquiler con cada ajuste, con una calculadora de IPC e ICL, está en cómo calcular el aumento del alquiler.
Sumar lo que cuesta el departamento cada mes
Factura lee las boletas que subís y suma el importe de cada una por mes. Tiene lectura propia para las de Edesur, Edenor, AySA, MetroGAS y el ABL de AGIP (importe, período y vencimiento, y consumo en los servicios medidos) e intenta leer las liquidaciones de expensas. Con eso, el costo mensual de mantener el departamento sale de sus propios comprobantes y entra en la cuenta de arriba.
- IDECBA — Alquileres (Banco de datos) — Qué cuadros de alquileres publica el organismo: precios de departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes por barrio y por comuna (trimestral) y superficie ofertada de usados y a estrenar (mensual).
- IDECBA — Precio promedio de publicación de departamentos en alquiler de 2 ambientes usados, por barrio — Ejemplo de ficha del cuadro de precios: fuente del dato, IDECBA sobre la base de avisos de Argenprop.
- IDECBA — Mercado inmobiliario (Banco de datos) — Cuadros de precio de publicación del metro cuadrado en venta, en dólares, que se usan junto con los de alquiler para calcular la rentabilidad.
- Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado (argentina.gob.ar) — Artículo 1199 (ajuste del alquiler con el índice que pacten las partes) y artículo 1208 (la prestación del inquilino incluye el precio y toda otra prestación periódica asumida en el contrato).
IDECBA no publica el promedio de un barrio cuando no reunió avisos suficientes en el trimestre. El mapa también ofrece la vista por comuna, donde suele haber dato. Como el promedio de la comuna mezcla varios barrios, tomá los avisos vigentes del tuyo como referencia principal.
Los cuadros de IDECBA cubren solamente la Ciudad. En otra localidad el método es el mismo: avisos comparables, precio por metro cuadrado y costo de mantener el departamento. La referencia tiene que salir de los avisos vigentes de esa zona.
No directamente. Los valores están en pesos corrientes de cada trimestre, y con inflación un aumento nominal puede ser una baja en términos reales. Para medir el cambio hace falta descontar un índice de precios.
Según el listado de IDECBA, los precios de publicación son trimestrales y la superficie ofertada, que es la base de la oferta, es mensual. El título de cada cuadro indica el último período publicado.
Lo que cuesta el departamento, antes de fijar el alquiler
Servicios, ABL y expensas son la parte de la cuenta que sale de las boletas. Subilas a Factura y mirá cuánto suma el departamento cada mes; el alquiler lo fijás vos, con los avisos del barrio.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.