Cómo elegir un buen inquilino
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 8 min de lectura
En esta guía
Para elegir un buen inquilino no hay un perfil legal ni una lista oficial de controles: el Código Civil y Comercial exige que el contrato sea escrito (artículo 1188) y deja lo demás a lo que decida el propietario. Antes de firmar se puede comprobar si el candidato tiene con qué pagar y qué garantía ofrece. Si paga en fecha y cuida el departamento se sabe recién con el contrato en marcha.
Qué perfil buscar
Lo más parecido a un criterio publicado son los requisitos de Alquilar+Fácil, el programa del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) que da crédito para los gastos iniciales de un alquiler: al menos seis meses de antigüedad en la actividad laboral (en relación de dependencia, como monotributista o responsable inscripto, o con ingresos formales de jubilación o pensión), no tener antecedentes financieros desfavorables y no figurar en el Registro de deudores alimentarios morosos. Son condiciones de un crédito público y no reglas para propietarios, pero muestran qué mira un organismo.
El IVC también recomienda, en su guía para inquilinos de 2020, que el alquiler mensual no supere el 30 % de los ingresos, sin olvidar expensas y servicios. Es un consejo para quien alquila; qué relación entre ingresos y alquiler acepta lo decide cada propietario.
Cómo conseguir un buen inquilino
Los candidatos llegan por un aviso que publicás vos o por una inmobiliaria. Cómo alquilar tu departamento compara las dos vías, y cómo saber si una inmobiliaria es confiable explica cómo comprobar la matrícula del corredor.
Cómo verificar ingresos y antecedentes
Para saber si un candidato es de fiar, las fuentes oficiales dan dos puntos de apoyo: los comprobantes de ingresos y la Central de Deudores del BCRA.
Ingresos
La Ley 27.551 documentaba la garantía personal del inquilino con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente, y sumaba los ingresos cuando había varios inquilinos (artículo 13, inciso e). El DNU 70/2023 la derogó y ese texto queda para los contratos anteriores al 29 de diciembre de 2023. En un contrato nuevo, qué comprobante aceptar lo define el propietario; la carpeta que suele armar el inquilino está en requisitos y documentos para alquilar un departamento. Para quien trabaja como monotributista, ARCA permite obtener en línea y sin costo la constancia de inscripción, solo con el número de CUIT.
La Central de Deudores del BCRA
La Central de Deudores se consulta en línea con el CUIT, CUIL o CDI de la persona, y el texto ordenado del BCRA la pone a disposición del público en general. Muestra quién informó cada financiación, el período, el monto, la situación asignada, los días de atraso y las observaciones, con los últimos 24 meses y actualización mensual. Considerando solo los días de atraso, el BCRA define así las situaciones:
| Situación | Nombre | Atraso |
|---|---|---|
| 1 | Normal | Hasta 31 días |
| 2 | Riesgo bajo | Más de 31 y hasta 90 días |
| 3 | Riesgo medio | Más de 90 y hasta 180 días |
| 4 | Riesgo alto | Más de 180 días y hasta un año |
| 5 | Irrecuperable | Más de un año |
Lo que publica son financiaciones que informan entidades financieras, emisoras de tarjetas y otros proveedores de crédito, y el BCRA aclara que su difusión no implica conformidad de su parte. Aparecer no significa necesariamente estar en mora, porque también se informan las financiaciones en situación normal. Que una financiación siga visible en el historial tampoco significa que la deuda esté vigente. La clasificación no depende solo de los días de atraso, así que conviene leer también el período y los demás datos.
Informes de empresas privadas
Las empresas privadas de información crediticia son otra fuente: el BCRA aclara que sus bases son diferentes de la Central de Deudores y que no las administra. La Ley 25.326 limita en su artículo 26 lo que esos servicios pueden tratar: datos patrimoniales sobre solvencia y crédito obtenidos de fuentes accesibles al público o con el consentimiento del interesado, y datos sobre cumplimiento o incumplimiento de obligaciones que facilite el acreedor.
La entrevista y las referencias
Lo que preguntás en la entrevista y lo que anotás son datos personales del candidato. La Ley 25.326 pide que sean pertinentes y no excesivos para la finalidad con que se obtienen (artículo 4, inciso 1), y que se le informe antes, de forma expresa y clara, para qué se piden, si responder es obligatorio o facultativo y qué pasa si se niega (artículo 6).
Una referencia de un propietario anterior o de un empleador es información sobre el candidato que entrega un tercero. Para ceder datos personales, el artículo 11 exige el consentimiento previo del titular, con las excepciones que enumera, entre ellas los supuestos del artículo 5, inciso 2. Dentro de esas reglas, qué preguntar y cuántas referencias pedir queda a criterio del propietario.
Garantía y documentos
El IVC aclara que no es obligatorio contar con una garantía al alquilar y que el propietario puede solicitarla. Garantías para alquilar compara la garantía propietaria, el seguro de caución y las demás, y cómo verificar cada una.
Límites legales
La Ley 23.592 obliga a quien arbitrariamente impida, obstruya, restrinja o menoscabe el ejercicio igualitario de los derechos y garantías de la Constitución a dejar sin efecto el acto o cesar en él, y a reparar el daño moral y material, a pedido del damnificado (artículo 1). Entre los motivos que considera particularmente están la raza, la religión, la nacionalidad, la ideología, la opinión política o gremial, el sexo, la posición económica, la condición social y los caracteres físicos.
En la Ciudad, la Ley 5.261 define como discriminatorio el acto que arbitrariamente impide o menoscaba el ejercicio igualitario de derechos bajo pretexto de una lista más larga, que incluye el estado civil, la situación familiar, el trabajo u ocupación, la edad, la discapacidad, la orientación sexual y la situación socioeconómica (artículo 3). Alcanza también a la discriminación indirecta: un criterio aparentemente neutro que excluye de manera irrazonable a un grupo sin justificación objetiva (artículo 2). Ninguna de las dos se limita a un ámbito: alcanzan a cualquier acto arbitrario, sin excluir la elección de un inquilino.
El Código Civil y Comercial declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, a una persona incapaz o con capacidad restringida que esté bajo la guarda, asistencia o representación del inquilino, aunque este no habite el inmueble (artículo 1195).
Sobre los datos, la Ley 25.326 dice que el tratamiento de datos personales es ilícito sin el consentimiento libre, expreso e informado del titular, con excepciones como los datos obtenidos de fuentes de acceso público irrestricto o los que derivan de una relación contractual y son necesarios para su desarrollo (artículo 5).
Cómo saber si es un buen inquilino
El Código dice qué se espera de un inquilino: pagar el alquiler, por anticipado y por mes si el contrato no fija otra cosa (artículo 1208), usar el inmueble para el destino acordado (artículo 1194), conservarlo en el estado en que lo recibió y responder por los deterioros (artículo 1206), y devolverlo así al terminar, salvo el desgaste por el paso del tiempo y el uso regular (artículo 1210). Eso se ve con el contrato en marcha: mes a mes en los pagos y al final en el estado del departamento.
El IVC recomienda dejar constancia del estado del inmueble al alquilar, para poder compararlo al devolverlo. Modelo de contrato de alquiler trae las cláusulas y un texto de partida.
- BCRA: Central de Deudores (consulta por CUIT, CUIL o CDI) — Qué informa la consulta y que los datos los suministran las entidades.
- BCRA: Conocer qué es la Central de Deudores — Datos que muestra, 24 meses, situaciones 1 a 5 según días de atraso, aclaraciones sobre mora y bases privadas.
- BCRA: ¿Qué significa estar en situación 1? — Qué incluye la situación normal.
- BCRA: Rectificar o suprimir registros en la Central de Deudores — El reclamo se hace primero ante la entidad que informó el dato.
- BCRA: Centrales de información, texto ordenado — Consulta puntual para el público en general, quiénes informan y los últimos 24 meses.
- Ley 25.326 de Protección de los Datos Personales, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículos 2, 4, 5, 6, 7, 11 y 26.
- Ley 23.592, actos discriminatorios, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículo 1.
- Ley 5.261 de la Ciudad, contra la discriminación (Boletín Oficial de la Ciudad) — Artículos 2 y 3.
- Código Civil y Comercial, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículos 1188, 1194, 1195, 1206, 1208 y 1210.
- IVC: Alquilar+Fácil — Requisitos del programa: antigüedad laboral, antecedentes financieros y deudores alimentarios.
- IVC: Derechos básicos para inquilinos/as y propietarios/as (PDF, 2020) — Recomendación de que el alquiler no supere el 30 % de los ingresos.
- IVC: Guía para inquilinos y propietarios (contratos desde el DNU 70/2023) — La garantía no es obligatoria y el propietario puede solicitarla; constancia del estado del inmueble.
- Ley 27.551, texto original (Ministerio de Justicia) — Artículo 13, inciso e, garantía personal del inquilino.
- Decreto 70/2023 (Ministerio de Justicia) — Artículo 249, derogación de la Ley 27.551.
- Argentina.gob.ar: Obtener constancia de inscripción al monotributo — Se obtiene en línea, sin costo, con el número de CUIT.
Para los servicios de información crediticia, el artículo 26 de la Ley 25.326 dice que solo se pueden archivar, registrar o ceder los datos significativos para evaluar la solvencia de los últimos cinco años. El plazo baja a dos años cuando el deudor cancela o extingue la obligación, y ese hecho debe hacerse constar. La Central de Deudores del BCRA muestra, por su parte, los últimos 24 meses.
Según el BCRA, la situación 1 es la condición normal y corresponde a obligaciones con una demora de hasta 31 días. Puede incluir consumos con tarjeta que todavía no vencieron o están dentro de ese plazo, y préstamos vigentes cuyas cuotas se pagan en término o con demoras breves.
El BCRA indica que el reclamo se hace primero ante la entidad que informó el dato, y que el Banco interviene como segunda instancia cuando la persona no obtuvo una respuesta satisfactoria. Si el pago o la regularización fue posterior al último período publicado, corresponde esperar la próxima actualización, que es mensual.
El artículo 7 de la Ley 25.326 dice que ninguna persona puede ser obligada a proporcionar datos sensibles, que son los que revelan origen racial y étnico, opiniones políticas, convicciones religiosas, filosóficas o morales, afiliación sindical, salud o vida sexual (artículo 2). Los datos sobre antecedentes penales o contravencionales, según el mismo artículo, solo pueden ser tratados por las autoridades públicas competentes.
El artículo 4 de la Ley 25.326 dice que los datos personales no pueden usarse para finalidades distintas o incompatibles con las que motivaron su obtención, y que deben destruirse cuando dejaron de ser necesarios o pertinentes para los fines con que se recolectaron.
El historial de la propiedad, inquilino tras inquilino
Elegir inquilino no cambia lo que cuestan las expensas, el ABL y los servicios que llegan a tu nombre. Subí esas boletas a Factura y mirá cómo se movió cada gasto mientras el departamento estuvo alquilado.
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