Requisitos y documentos para alquilar un departamento
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
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Los requisitos para alquilar un departamento en Argentina no salen de una lista legal: el Código Civil y Comercial exige que el contrato de un inmueble sea escrito (artículo 1188) y deja el resto a lo que acuerden las partes. Lo que pide cada propietario o inmobiliaria, como una garantía o un comprobante de ingresos, es una condición propia y no una obligación de ley.
Qué documentos piden para alquilar un departamento
Ninguna norma enumera los documentos que un inquilino tiene que presentar. El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) aclara que no es obligatorio contar con una garantía al alquilar, pero que el propietario puede solicitarla. Estos son los pedidos que las fuentes oficiales documentan, y quién los hace:
| Qué te piden | Quién lo pide | Qué dicen las fuentes oficiales |
|---|---|---|
| Una garantía: propietaria, seguro de caución u otra | El propietario o la inmobiliaria | El IVC dice que no es obligatoria y que el propietario puede solicitarla. Cada tipo está en garantías para alquilar. |
| Recibos de sueldo, certificado de ingresos u otro medio fehaciente | El propietario o la inmobiliaria, si la garantía es la solvencia del propio inquilino | La Ley 27.551 (artículo 13) documentaba así la garantía personal, pero el DNU 70/2023 la derogó y ese artículo queda para contratos anteriores al 29 de diciembre de 2023. Para un contrato nuevo, el IVC solo dice que el propietario puede solicitar una garantía. |
| Informes del Registro de la Propiedad sobre el inmueble del garante | El propietario o la inmobiliaria, si la garantía es propietaria | Al inquilino le pueden cobrar el arancel de los informes, pero no la gestoría: en la Ciudad, según el IVC, lo prohíbe la Ley 5.859 (artículo 3). |
| DNI o residencia permanente, antigüedad laboral e ingresos | El IVC, para su crédito Alquilar+Fácil | El programa financia los gastos iniciales con un crédito de hasta tres meses de alquiler, para inmuebles de la Ciudad. Muestra qué comprueba un organismo público. |
| Documento de identidad y contrato de locación | Las empresas de luz, gas y agua, para poner las boletas a tu nombre | Edesur, MetroGAS y AySA aceptan el contrato de locación como prueba de tu vínculo con el inmueble. |
Las fuentes oficiales no publican una lista de lo que una inmobiliaria pide para aceptar a un inquilino: el resto de la carpeta es condición de cada una. Alquilar+Fácil exige no tener antecedentes financieros desfavorables, y tu propia situación la ves en la Central de deudores del BCRA con tu CUIT, CUIL o CDI.
Qué preguntar antes de alquilar un departamento
En un contrato nuevo, casi todo lo que dura y cuesta el alquiler depende de lo que se escriba. Cada pregunta va con lo que dice el Código Civil y Comercial en el texto actualizado del Ministerio de Justicia:
| Preguntá | Qué dice el Código |
|---|---|
| ¿Cuánto dura el contrato? | Las partes fijan el plazo. Si no lo fijan, un contrato de vivienda permanente dura dos años (artículo 1198). |
| ¿En qué moneda se paga y cómo se actualiza? | Pesos o moneda extranjera, a libre arbitrio de las partes. El ajuste se pacta y puede hacerse con cualquier índice, público o privado, en la moneda del alquiler (artículo 1199). El artículo no fija un índice ni cada cuánto se aplica: eso lo dice el contrato. |
| ¿Cuánto es el depósito y cómo se devuelve? | El monto, la moneda y la forma de devolución los pactan las partes (artículo 1196). |
| ¿Qué se paga al firmar? | Según el IVC, el depósito, un mes adelantado, el arancel de los informes si hay garantía propietaria y, si se pacta, la certificación de firmas, que el IVC ofrece gratis. |
| ¿Qué expensas paga el inquilino? | El artículo 1209 dice que solo pueden ponerse a cargo del inquilino las expensas por gastos habituales; el IVC dice que queda sujeto a lo que pacten las partes. El detalle está en expensas en un alquiler. |
| ¿Quién arregla qué? | El propietario conserva el inmueble y repara lo que no sea culpa del inquilino. Ante una reparación urgente sin respuesta, el inquilino puede hacerla por su cuenta pasadas 24 horas corridas desde la notificación; en las no urgentes debe intimar con al menos 10 días corridos (artículo 1201). El inquilino solo asume las mejoras de mero mantenimiento (artículo 1207). |
| ¿Cuánto cuesta irse antes? | El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler que falte hasta el fin pactado (artículo 1221). |
Sobre las expensas, la guía para inquilinos que el IVC publicó en 2020 sugiere pedir las liquidaciones de los 3 a 6 meses anteriores, para ver cómo evolucionaron. El marco general y lo que cambió con el DNU 70/2023 está en la guía de la ley de alquileres.
Qué revisar del departamento y de los servicios
El estado del inmueble
Si el contrato no dice otra cosa, el propietario entrega el departamento en estado apropiado para su destino, salvo los defectos que el inquilino conoció o pudo haber conocido (artículo 1200). Al terminar, el inquilino lo devuelve como lo recibió, salvo el paso del tiempo y el uso regular (artículo 1210). Lo que ves antes de firmar pesa en ese reparto.
El IVC pide verificar el estado y dejar constancia: roturas, humedad, faltantes y lo que figure en el inventario, todo consignado en el contrato. Qué anotar en cada ambiente, con un modelo, está en cómo hacer el inventario de un departamento alquilado.
Quién es el propietario
Pedí ver el título de propiedad o un informe de dominio. El Informe N° 1 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad dice a nombre de quién está un inmueble y si tiene gravámenes como bien de familia, hipoteca o embargo. Lo tramitan profesionales, entre ellos escribanos y martilleros, y quienes acrediten interés legítimo, como el propietario y su cónyuge.
Los servicios: a nombre de quién y con qué saldo
Preguntá qué servicios tiene el departamento, a nombre de quién está cada cuenta y si hay saldo pendiente. En electricidad, el regulador (ex ENRE) informa que el titular registrado y el usuario no titular responden solidariamente ante la distribuidora por los consumos, los recargos y los intereses, y que el usuario tiene que tramitar el cambio de titularidad.
Edesur hace ese cambio gratis, acepta el contrato de locación y publica un teléfono para consultar el estado de la cuenta. MetroGAS pide el contrato vigente (timbrado en la Provincia de Buenos Aires) y, si la cuenta tiene facturas pendientes, una nota del propietario con copia de su título. En AySA, la carta acuerdo para inquilinos aclara que facturar a nombre del inquilino no libera al propietario de pagar. Los pasos de cada empresa están en las guías de Edesur, Edenor, MetroGAS y AySA.
Señales de alerta
- Te piden comisión o gastos de gestoría por alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires siendo persona física. El IVC indica que la Ley 5.859 lo prohíbe (artículos 2 y 3) y recibe denuncias por su incumplimiento.
- El aviso en una página web o el local de la inmobiliaria no muestra la leyenda sobre comisiones que esa misma ley obliga a exhibir (artículos 4 y 5).
- Quien alquila no puede mostrar que el departamento es suyo.
- Te piden dinero antes de ver el departamento y los papeles, o un CBU que cambia a último momento.
Las modalidades más frecuentes están en estafas inmobiliarias en Argentina, y la matrícula de la inmobiliaria se verifica como explica cómo saber si una inmobiliaria es confiable.
Qué firmar y qué guardar
- El contrato, por escrito: la ley lo exige para los inmuebles, y también para sus prórrogas y modificaciones (artículo 1188). Un punto de partida está en el modelo de contrato de alquiler.
- La certificación de firmas, si se pacta. No es requisito de validez del contrato, según el IVC, que la ofrece sin costo.
- Los comprobantes de pago del depósito, del mes adelantado, de las expensas y de los servicios. Al terminar, el inquilino debe entregar al propietario las constancias de los pagos que hizo por el inmueble y sus servicios (artículo 1210).
- El acta de entrega de llaves al terminar, que el IVC aconseja firmar.
Registrar el contrato ante ARCA es opcional; cómo se hace está en cómo registrar un contrato de alquiler.
Las boletas del departamento, mes a mes
Cuando el propietario te pase las liquidaciones de expensas y las boletas de los servicios, podés subirlas a Factura. Para Edesur, Edenor, AySA, MetroGAS y el ABL de AGIP tiene lectores propios: lee el importe, el período, el vencimiento y, en los servicios medidos, el consumo. Una liquidación de expensas la intenta leer. Con lo que lee arma el historial mes a mes. No dice si hay deuda, no sabe si una boleta se pagó y no gestiona el alquiler.
- IVC: Guía para inquilinos y propietarios (contratos desde el DNU 70/2023) — Garantía no obligatoria pero solicitable, gastos iniciales, arancel de informes sin gestoría, certificación de firmas gratuita, verificar y dejar constancia del estado, acta de entrega de llaves, expensas y servicios según lo pactado.
- IVC: Alquilar+Fácil — Crédito para gastos iniciales y lo que el programa comprueba: DNI o residencia permanente, antigüedad laboral, ingresos, antecedentes financieros, inmueble en la Ciudad.
- IVC: Derechos básicos para inquilinos/as y propietarios/as (PDF, 2020) — Solo sus recomendaciones: alquiler hasta el 30 % de los ingresos, liquidaciones de expensas de 3 a 6 meses, copia del contrato y del reglamento de copropiedad. Sus reglas de plazo, depósito y ajuste son de la ley anterior y no se usan.
- Código Civil y Comercial, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículos 1188, 1196, 1198, 1199, 1200, 1201, 1207, 1209, 1210 y 1221.
- Ley simple: Alquileres (Ministerio de Justicia) — Contrato escrito y registro optativo ante AFIP (hoy ARCA).
- Ley 27.551, texto original (Ministerio de Justicia) — Artículo 13, inciso e: garantía personal documentada con recibo de sueldo, certificado de ingresos u otro medio fehaciente.
- Decreto 70/2023 (Ministerio de Justicia) — Artículo 249: deroga la Ley 27.551.
- Ley 5.859 de la Ciudad de Buenos Aires (Boletín Oficial de la Ciudad, N° 5208) — Comisión a cargo del locador (máximo 4,15 %), prohibición de comisiones y de gestoría de informes al inquilino persona física, leyendas obligatorias en avisos web y locales.
- Argentina.gob.ar: Informe N° 1 de dominio y gravámenes (Registro de la Propiedad Inmueble) — Qué informa el Informe N° 1 y quién puede tramitarlo.
- ENRE: ¿Quién es responsable por las deudas originadas en el suministro? — Responsabilidad solidaria del titular registrado y del usuario no titular, y obligación de tramitar el cambio de titularidad.
- Edesur: Cambio de titularidad para hogares — Trámite gratuito, contrato de locación entre los documentos, teléfono para consultar el estado de la cuenta.
- MetroGAS: Cambio de titularidad para hogares — DNI y contrato de locación vigente (timbrado en la Provincia de Buenos Aires), nota del propietario si hay facturas pendientes.
- AySA: Carta acuerdo de cambio de titularidad de inquilino (PDF) — Facturar a nombre del locatario no libera al propietario de pagar; el contrato de locación acredita al inquilino.
- BCRA: Central de deudores — Consulta por CUIT, CUIL o CDI de financiaciones y cheques rechazados.
Primero, conseguí las condiciones por escrito: alquiler, plazo, índice de actualización, depósito y expensas. Después presentá lo que te pidan, revisá el estado del departamento y de los servicios, y firmá un contrato escrito. Al firmar se pagan el depósito y el primer mes adelantado, según el IVC.
Cada contrato se rige por la ley vigente el día de la firma, según el IVC: la Ley 27.551 antes del 18 de octubre de 2023, la Ley 27.737 hasta el 28 de diciembre de 2023 y el DNU 70/2023 desde el 29 de diciembre. En un contrato nuevo, el plazo, la moneda, el índice y el depósito los pactan las partes.
Ninguna norma lo define: lo decide cada propietario. El IVC aclara que puede solicitar una garantía. Si contrata una inmobiliaria en la Ciudad, según el IVC la comisión la paga el propietario, con un máximo del 4,15 % del valor total del contrato (Ley 5.859).
El IVC, en su guía para inquilinos de 2020, recomienda que el alquiler mensual no supere el 30 % de los ingresos, sin olvidar expensas y servicios. También sugiere leer el contrato en casa antes de firmarlo, para lo cual se puede pedir una copia, y recibir una copia del reglamento de copropiedad; si no la entregan, el contrato debe decirlo.
Lo que cuesta vivir en un departamento alquilado
Sobre el alquiler se suman expensas, luz, gas, agua y ABL, y cada uno cambia por su lado. Subí a Factura las boletas y liquidaciones que te pasen y mirá cómo se movió cada gasto mes a mes; el contrato y la garantía quedan fuera de la app.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.