Cómo hacer el inventario de un departamento alquilado

El inventario de un departamento alquilado es la lista, firmada por las dos partes y con fotos, de lo que hay en la vivienda y en qué estado está el día de la entrega. Al terminar el contrato, el inquilino devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió, y el inventario es el documento con el que se compara. La lista y los pasos son los mismos para una casa para alquilar. Esta guía explica qué anotar en cada ambiente, trae un modelo de inventario para completar y cuenta cómo usarlo cuando se devuelven las llaves.

Para qué sirve el inventario⁠

El Código Civil y Comercial pone una regla al empezar el alquiler y otra al terminarlo. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado y, si el contrato no prevé nada, en estado apropiado para su destino, salvo los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido (art. 1200). Al concluir, el locatario debe restituirla en el estado en que la recibió, excepto los deterioros del mero transcurso del tiempo y el uso regular (art. 1210), y responde por cualquier deterioro que haya sufrido, incluso por visitantes ocasionales (art. 1206). Las dos reglas hablan del estado del departamento, y el inventario permite comparar el de la entrada con el de la salida.

También ordena quién paga cada arreglo. El locador repara a su cargo el deterioro o defecto que no se debe al locatario (art. 1201), y en un inmueble el locatario solo tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento (art. 1207). Con el estado inicial anotado, se ve qué desgaste ya estaba y qué apareció durante el alquiler.

El depósito en garantía es el otro motivo. Desde el DNU 70/2023, el artículo 1196 deja que las partes fijen libremente el monto, la moneda y la forma en que se devuelve al finalizar la locación, y el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) indica que el plazo y el modo son los que pacten. Si al final no coinciden sobre qué se rompió, lo que tienen escrito es el contrato y el inventario.

El IVC recomienda verificar el estado de la propiedad antes de firmar y dejar constancia de él, porque al terminar hay que devolverla como se recibió.

Qué anotar, ambiente por ambiente⁠

El IVC pide fijarse en roturas, humedad y faltantes, y en los accesorios, el mobiliario y cualquier otro elemento que se vea dentro de la propiedad. Recorré el departamento con el contrato a mano y anotá, de cada elemento, qué es, cuántos hay, en qué estado está y dónde. Para el estado, usá las mismas palabras en todo el documento, por ejemplo «nuevo», «bueno», «con desgaste» y «roto», así las dos partes leen lo mismo.

• Entrada, living y comedor: la puerta y su cerradura, los juegos de llaves (cuántos y qué abre cada uno), el timbre o portero, paredes y pintura, pisos, ventanas y vidrios, persianas o cortinas, tomacorrientes, luces y el aire acondicionado o la estufa si los hay.
• Cocina: mesada, bacha y canilla, anafe, horno y campana, alacenas y bajomesada, azulejos, la llave de paso del gas y los artefactos que se entreguen.
• Baño: inodoro, bidet, lavatorio, ducha o bañera, griferías, botiquín y espejo, calefón o termotanque, ventilación, manchas de humedad en paredes y techo, pérdidas.
• Dormitorios: placares con sus puertas, estantes y barrales, pisos, paredes, ventanas y persianas.
• Balcón, lavadero, baulera y cochera: barandas, pisos, piletón y canillas, portón, y las llaves de cada uno.
• Medidores: luz, gas y agua, con el número de medidor, la lectura y dónde está cada uno.

Anotá también lo que falta o no funciona, aunque parezca menor: un cajón que no cierra, un vidrio rajado, una mancha en el techo. Cuando un elemento no está, escribilo («sin persiana en el dormitorio 2»).

Modelo de inventario⁠

El modelo tiene cuatro partes: los datos de la entrega, una tabla con los ambientes, las lecturas de los medidores y las firmas. Completá lo que está entre [corchetes], con una línea por elemento y las fotos numeradas.

Datos de la entrega

1. Inmueble: [calle, número, piso y unidad, localidad y provincia].
2. Locador: [nombre completo y DNI]. Locatario: [nombre completo y DNI].
3. Contrato de fecha [día/mes/año]. Entrega de las llaves: [día/mes/año y hora].
4. Llaves entregadas: [cantidad] juegos de [puerta de entrada, palier, buzón, baulera, portón].

Ambientes

Medidores

Firmas. Locador: [firma y aclaración]. Locatario: [firma y aclaración]. Lugar y fecha: [lugar, día/mes/año]. Cantidad de hojas y de fotos: [número].

Es un punto de partida, no un consejo para un caso puntual: ajustalo a lo que tiene el departamento y a lo que dice el contrato.

Fotos, fechas y firmas⁠

Sacá una foto de cada ambiente entero y un primer plano de cada defecto, y numerá las fotos para que cada línea del inventario remita a la suya. Para el Código, una foto es un «registro visual» y entra entre los instrumentos particulares no firmados (art. 287). El juez aprecia su valor probatorio ponderando, entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y lo narrado y la confiabilidad de los soportes y de los procedimientos técnicos (art. 319). Por eso conviene que el inventario firmado nombre las fotos que lo acompañan.

El inventario lo firman el locador y el locatario, con el nombre o un signo (art. 288). A quien se le presenta un instrumento con su firma le toca manifestar si es suya, y ese reconocimiento alcanza al cuerpo del documento (art. 314). Si al firmar hay que corregir algo a mano, la corrección que afecta partes esenciales se salva con la firma de las partes; si no, el juez decide cuánta fuerza probatoria pierde el instrumento (art. 316). Poné en el inventario la fecha y la hora de la entrega: la fecha cierta, que es la del día en que ocurre un hecho del que resulta ineludiblemente que el documento ya estaba firmado, extiende su eficacia probatoria a los terceros (art. 317).

El inventario se anexa al contrato y el contrato lo cita. En el modelo de contrato de alquiler, la cláusula 8 dice que el inquilino recibe el inmueble en el estado que consta en el inventario y las fotografías del Anexo I, firmados por las partes, y el IVC pide que estos detalles consten en el contrato. Cada parte se queda con un ejemplar completo, con las fotos. Si el inventario se firma a distancia, ese mismo modelo explica cómo hacerlo.

Al devolver el departamento⁠

Al terminar el contrato, el IVC indica verificar la propiedad para registrar su estado y evitar reclamos posteriores del locador, y aconseja firmar el acta de entrega de llaves: sin ese documento, el locador puede requerir la multa que el contrato fije por cada día sin devolver el inmueble. Hacé el recorrido con el mismo inventario, con una columna más, «Estado al devolver», y sacá las fotos otra vez desde los mismos ángulos. Lo que el Código deja fuera de la responsabilidad del inquilino es el deterioro por el mero transcurso del tiempo y el uso regular (art. 1210); el resto se compara con lo anotado al entrar.

El mismo artículo 1210 obliga a entregar las constancias de los pagos hechos por el inmueble y los servicios que tenga. Llevá las últimas boletas pagadas de luz, gas, agua y, si el contrato las pone a cargo del inquilino, de las expensas.

Los medidores el día de la entrega

Anotá la lectura de cada medidor, con fecha y hora, y sacale una foto, el día de la entrega y el de la devolución. Edesur explica que el medidor acumula la energía consumida y que para facturar se consideran solo los dígitos enteros; MetroGAS indica anotar los números en color negro del visor. La diferencia entre dos lecturas es lo consumido entre una fecha y otra.

La boleta no reemplaza esa lectura, porque cada empresa lee cuando le toca. Edesur y Edenor comunicaron en noviembre de 2025 que pasaban a leer el medidor todos los meses, y MetroGAS lee a los clientes residenciales cada 60 días. Un período facturado no tiene por qué empezar ni terminar el día de la entrega. Además, si la distribuidora no puede leer el medidor, MetroGAS explica que puede facturar una lectura estimada y que la boleta lo indica con las letras «LE». En AySA, la boleta de un servicio medido trae en «Lecturas y consumos» el número del medidor y el consumo registrado; sin medidor no hay lectura que anotar.

Cómo se ve cada dato en la boleta está en las guías de Edesur, Edenor, AySA y MetroGAS. Y si un servicio sigue a nombre del inquilino cuando se va, Edesur advierte que hay que gestionar con el propietario el cambio de titularidad, porque una deuda posterior podría reclamársele al inquilino saliente. Los trámites de cada empresa están enlazados en «Después de firmar» del modelo de contrato.

Las boletas de la entrada y de la salida⁠

Factura no lee el medidor el día de la entrega ni guarda el inventario: esa lectura y esas fotos quedan en el documento firmado. Lo que hace es leer las boletas que subís y guardar el importe y el período de cada una. Para las de Edesur, Edenor, AySA y MetroGAS tiene lectores propios que toman además el vencimiento y, en los servicios medidos, el consumo. Con las boletas de los períodos anteriores y posteriores a la fecha de entrega, se ven el consumo y el importe de cada período. Factura no concilia esas cifras con las lecturas anotadas, no sabe si una boleta se pagó y no gestiona el alquiler.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — Artículos 287, 288, 289, 296, 314, 316, 317 y 319 sobre instrumentos y prueba, y 1196, 1200, 1201, 1206, 1207 y 1210 sobre la locación.
• Decreto 70/2023, texto oficial — El artículo 255 sustituye el artículo 1196 del Código (depósito en garantía).
• IVC: preguntas frecuentes sobre el DNU 70/2023 — Dejar constancia del estado del inmueble, verificación y acta de entrega de llaves al terminar, devolución del depósito y certificación de firmas.

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer el inventario de un departamento alquilado?

El capítulo de locación del Código Civil y Comercial (arts. 1187 a 1226) no menciona el inventario. Sí establece que el inquilino devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió (art. 1210), y el IVC recomienda dejar constancia de ese estado al firmar el contrato. El inventario es la forma de dejarla.

¿Qué hago si no hice el inventario cuando entré?

El Código pide devolver el inmueble como se recibió (art. 1210) y deja al juez apreciar el valor de las pruebas según, entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y lo narrado y la confiabilidad de los soportes (art. 319). Las fotos de la entrada, los mensajes con la inmobiliaria o el propietario y las boletas de esa época son material que se puede reunir. Si seguís viviendo ahí, podés armar el inventario con el estado actual y firmarlo con la otra parte, dejando escrito que se hace después de la entrega.

¿Hace falta un escribano para firmar el inventario?

No. El IVC aclara que la certificación de firmas no es un requisito de validez del contrato de locación y depende de lo que pacten las partes. Si la piden, el escribano certifica las firmas, y un instrumento privado con firma certificada por escribano no puede ser impugnado por quienes lo reconocieron, salvo vicios en el acto del reconocimiento (art. 314). Los instrumentos que extiende el escribano con los requisitos legales son instrumentos públicos y hacen plena fe de los hechos que él enuncia como cumplidos por él o ante él (arts. 289 y 296).

¿Qué se anota en el inventario si el departamento es amoblado?

Cada mueble y cada artefacto, con la cantidad, el ambiente donde está y el estado. En los electrodomésticos suman la marca y el número de serie si figuran en el aparato. El IVC recomienda registrar los accesorios, el mobiliario y cualquier otro elemento que se vea dentro de la propiedad.

Con una cuenta

El consumo de cada boleta, de la entrada a la salida

El inventario deja anotada la lectura de los medidores el día de la entrega, y las boletas de luz, gas y agua muestran el consumo de cada período. Subí a Factura las de tus servicios y mirá cómo se movió cada uno durante el alquiler.

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