Ley de alquileres 2026: qué rige tras el DNU 70/2023
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
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Verificado por Daria Liubimova
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En esta guía
- Qué ley rige hoy en los alquileres
- Qué dice el DNU 70/2023 sobre alquileres
- ¿Hay una nueva ley de alquileres en 2026?
- Qué cambió frente a la ley de alquileres vieja
- Contratos firmados antes de diciembre de 2023
- Plazo y actualización del alquiler
- Depósito y garantías
- Cómo rescindir un contrato de alquiler
- Qué paga el inquilino con la ley vigente
- Qué pasó con la oferta de alquileres
- El costo mensual de alquilar, boleta por boleta
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
La ley de alquileres vigente en Argentina es el Código Civil y Comercial (artículos 1187 a 1226) con los cambios que le hizo el DNU 70/2023. Desde el 29 de diciembre de 2023 no existe una ley específica de alquileres, porque la Ley 27.551 fue derogada, y en los contratos nuevos las partes acuerdan casi todo: plazo, índice de actualización, moneda y depósito.
Qué ley rige hoy en los alquileres
En los últimos años se sucedieron tres regímenes, y cada contrato se rige por el que estaba en vigor el día de la firma:
- Ley 27.551: publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio de 2020, rigió desde el 1 de julio de 2020.
- Ley 27.737: la reforma publicada el 17 de octubre de 2023.
- DNU 70/2023: publicado el 21 de diciembre de 2023. El Instituto de Vivienda de la Ciudad lo aplica a los contratos celebrados desde el 29 de diciembre de 2023.
Hoy la norma de fondo es el Código Civil y Comercial, en el texto actualizado que publica el Ministerio de Justicia. La página de normativa lista cada una de estas normas con su estado, y el registro del contrato ante ARCA tiene su propia guía: cómo registrar un contrato de alquiler. Un modelo con las cláusulas del régimen actual está en modelo de contrato de alquiler.
Qué dice el DNU 70/2023 sobre alquileres
El DNU tiene 366 artículos y abarca toda la economía. Lo que toca a los alquileres está en el título de Justicia, artículos 249 a 263:
- Deroga la Ley 27.551 (art. 249).
- Deja el plazo, la moneda, el índice y el depósito a lo que acuerden las partes (nuevos artículos 1196, 1198 y 1199 del Código Civil y Comercial).
- Permite al propietario resolver el contrato por cualquier causa que el contrato fije (inciso d del artículo 1219).
- Cambia la resolución anticipada: el inquilino puede irse en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler que falte (artículo 1221).
- Elimina la renovación anticipada y la compensación de gastos con el alquiler que había creado la Ley 27.551 (artículos 1221 bis y 1204 bis).
- Fija que el deudor solo se libera pagando en la moneda pactada y que los jueces no pueden cambiarla (artículo 765).
¿Hay una nueva ley de alquileres en 2026?
No hay una nueva ley de alquileres sancionada. En septiembre de 2026, el texto actualizado de los artículos 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial no muestra cambios posteriores al DNU 70/2023. En los contratos nuevos la ley fija poco y el resto lo pactan las partes.
En el Congreso hay un proyecto cercano al tema, el de Inviolabilidad de la Propiedad Privada (expediente PE-13/2026). El Senado le dio media sanción el 7 de agosto de 2026, por 37 votos contra 33, y pasó a Diputados. Incluye un capítulo sobre desalojos que, según el miembro informante, busca agilizar los procesos judiciales. Un proyecto pasa a ser ley cuando Diputados lo sanciona y se publica en el Boletín Oficial; hasta entonces los contratos siguen como están.
Qué cambió frente a la ley de alquileres vieja
La comparación cubre la ley original de 2020, la reforma de octubre de 2023 y el régimen actual:
| Ley 27.551 (2020) | Ley 27.737 (octubre de 2023) | Hoy (Código Civil y Comercial según DNU 70/2023) | |
|---|---|---|---|
| Plazo | Mínimo de 3 años; el inquilino que ya tiene el inmueble podía renunciar a ese plazo | Mínimo de 3 años, sin esa renuncia | El que pacten las partes; 2 años si el contrato de vivienda no dice plazo |
| Actualización | Una vez por año | Cada 6 meses o más | La que pacten las partes |
| Índice | ICL del Banco Central, que combina IPC y RIPTE | Coeficiente Casa Propia | Cualquier índice público o privado, en la moneda del alquiler |
| Moneda | Sin regla propia en el texto original | Pesos | Pesos o moneda extranjera |
| Depósito | Hasta un mes, devuelto al valor del último mes | Sin cambios | Monto, moneda y devolución pactados |
| Garantía | El inquilino proponía 2 de 5 opciones, con tope de 5 veces el alquiler | Sin cambios | Sin regla propia; el propietario puede solicitarla |
| Rescisión anticipada | Desde los 6 meses, con indemnización de 1,5 o 1 mes según el año | Igual, calculada sobre el mes en que se entrega el inmueble | En cualquier momento, con el 10 % del alquiler que falte |
Contratos firmados antes de diciembre de 2023
Según el Instituto de Vivienda de la Ciudad, todos los contratos se rigen por la legislación vigente al momento de la celebración. Su guía separa tres períodos:
- Antes del 18 de octubre de 2023: Ley 27.551.
- Entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023: Ley 27.737.
- Desde el 29 de diciembre de 2023: DNU 70/2023.
El artículo 7 del Código Civil y Comercial va en el mismo sentido: las nuevas leyes supletorias no se aplican a los contratos en curso de ejecución. Un contrato firmado en 2021, por ejemplo, sigue con el plazo de 3 años y el ajuste anual de la Ley 27.551, según esa guía. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 5.859 rige sin importar la fecha del contrato.
Plazo y actualización del alquiler
Las partes pueden pactar el plazo que quieran. Si el contrato no lo fija, el artículo 1198 lo establece en dos años para vivienda permanente y en tres para los demás destinos; para locales, mirá el contrato de alquiler de un local comercial. El pago no puede ser de períodos menores a un mes.
El artículo 1199 permite pactar el ajuste del alquiler con cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda que el alquiler. El IPC del INDEC es una opción. Si el índice elegido deja de publicarse, se usa un índice oficial de características similares del INDEC (cuando el alquiler está en pesos). El contrato es donde se define qué índice y cada cuánto se ajusta. La cuenta de cada ajuste, con ejemplos y una calculadora, está en cómo calcular el aumento del alquiler por IPC o ICL.
Depósito y garantías
El artículo 1196 deja libres las cantidades y la moneda del depósito en garantía y la forma de devolverlo al terminar el contrato. Según el Instituto de Vivienda de la Ciudad, el plazo y el modo de devolución son los que pacten las partes.
La garantía no es obligatoria: el propietario puede solicitarla. Si es un seguro de caución, quien lo regula es la Superintendencia de Seguros de la Nación. Cada tipo de garantía, con sus reglas y cómo verificarla, está en garantías para alquilar: propietaria, caución y otras.
Cómo rescindir un contrato de alquiler
El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler futuro, calculado desde la fecha en que notifica la decisión hasta el fin del plazo pactado (artículo 1221). Si faltan 10 meses de contrato, la indemnización equivale a un mes de alquiler.
El artículo 1220 prevé otra vía: el inquilino puede resolver el contrato si el propietario incumple la obligación de conservar el inmueble apto para el uso convenido, salvo que el daño lo haya causado el propio inquilino, o la garantía de evicción o de vicios redhibitorios.
Qué paga el inquilino con la ley vigente
Al firmar, el Instituto de Vivienda menciona el depósito acordado, un mes adelantado y, si hay garantía de un tercero, el arancel de los informes; en la Ciudad no se pueden cobrar gastos de gestoría. Durante el contrato, el artículo 1208 suma al precio del alquiler cualquier otra prestación periódica que el inquilino asuma en el contrato.
Sobre expensas e impuestos hay dos lecturas oficiales. El texto actualizado del artículo 1209 y la guía Ley simple del Ministerio de Justicia dicen que el inquilino no paga las expensas extraordinarias ni lo que grava el inmueble, y que solo pueden ponerse a su cargo expensas por gastos habituales. El Instituto de Vivienda, para contratos desde el 29 de diciembre de 2023, dice que el pago de expensas, ABL, AySA y servicios queda sujeto a lo que pacten las partes, y que en general las ordinarias van al inquilino y las extraordinarias al propietario. El detalle está en qué paga el inquilino y qué paga el dueño en las expensas.
Qué pasó con la oferta de alquileres
La serie de departamentos publicados en alquiler en la Ciudad se lee junto con las fechas de cada norma en la historia de la oferta de alquiler en CABA. Los datos actuales están en cuánto sale alquilar en CABA, barrio por barrio y en dónde hay departamentos en alquiler.
El costo mensual de alquilar, boleta por boleta
Al canon se suman la luz, el gas, el agua, el ABL y las expensas. Factura lee las boletas que subís (importe, período, vencimiento y, en los servicios medidos, el consumo) y arma el historial de cada servicio. Para las de Edesur, Edenor, AySA, MetroGAS y el ABL de AGIP tiene lectores específicos; con otros documentos, como una liquidación de expensas, intenta leerlos.
- Decreto 70/2023 (texto, Ministerio de Justicia) — Artículos 249 a 263: derogación de la Ley 27.551 y nuevos artículos 765, 1196, 1198, 1199, 1219, 1220 y 1221 del Código Civil y Comercial.
- Boletín Oficial: Decreto 70/2023, 21 de diciembre de 2023 — Fecha de publicación del DNU.
- Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado (Ministerio de Justicia) — Artículos 7, 1187 a 1226 de locación, con las notas de qué norma sustituyó cada uno.
- Ley 27.551 (texto original, Ministerio de Justicia) — Plazo mínimo, depósito, garantías, índice de ajuste y resolución anticipada de la ley de 2020.
- Ley 27.737 (texto original, Ministerio de Justicia) — Reforma de octubre de 2023: ajuste cada seis meses, precio en pesos y resolución anticipada.
- Instituto de Vivienda de la Ciudad: guía para inquilinos y propietarios — Qué norma se aplica según la fecha de celebración del contrato y cómo resume cada régimen.
- Instituto de Vivienda de la Ciudad: DNU 70/2023, preguntas frecuentes — Gastos al firmar, depósito, garantía, expensas, comisión inmobiliaria (Ley 5.859) y resolución anticipada bajo el DNU.
- Ley simple: Alquileres (Ministerio de Justicia) — Resumen oficial del régimen vigente: moneda, plazos, depósito, expensas, ajustes y finalización del contrato.
- Ley 26.122, régimen de los decretos de necesidad y urgencia — Artículo 24: el rechazo por ambas Cámaras implica la derogación del decreto.
- Senado de la Nación: el DNU 70/2023 no obtuvo la aprobación del Senado (14 de marzo de 2024) — Resultado de la votación: 42 votos negativos, 25 positivos y 4 abstenciones.
- Senado de la Nación: media sanción de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada (7 de agosto de 2026) — Votación 37 a 33, capítulo de desalojos y giro a Diputados.
- Senado de la Nación: expediente PE-13/2026 — Estado del proyecto: aprobado con modificaciones el 7 de agosto de 2026 y pasado a Diputados.
Sí. El texto actualizado del Código Civil y Comercial que publica el Ministerio de Justicia muestra los artículos de locación con los cambios del decreto. El Senado lo rechazó el 14 de marzo de 2024 por 42 votos contra 25, pero según la Ley 26.122 un decreto de necesidad y urgencia queda derogado solo si lo rechazan las dos Cámaras. Un contrato firmado desde el 29 de diciembre de 2023 se rige por el texto del decreto.
Sí. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial dice que los alquileres pueden establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, a libre arbitrio de las partes, y que el inquilino no puede exigir que se le acepte el pago en otra moneda. Si el contrato prevé ajuste, el índice tiene que estar expresado en la misma moneda del alquiler.
Según el artículo 1197, veinte años para vivienda y cincuenta para los otros destinos. El contrato puede renovarse expresamente por un lapso que no supere esos máximos, contados desde su inicio.
El artículo 1219 le permite resolver el contrato por cambio de destino o uso irregular, por falta de conservación o abandono del inmueble, por falta de pago durante dos períodos consecutivos y por cualquier causa fijada en el contrato. Este último inciso lo agregó el DNU 70/2023.
En la Ciudad de Buenos Aires, según el Instituto de Vivienda, la Ley 5.859 establece que los inquilinos de vivienda no pagan comisiones inmobiliarias ni gastos de gestoría de informes. Esa ley rige sin importar la fecha del contrato. Fuera de la Ciudad hay que mirar la norma de cada jurisdicción.
El alquiler más lo que se paga aparte
El contrato fija el canon, pero la luz, el gas, el agua y el ABL llegan aparte cada mes. Subí esas boletas a Factura y mirá cuánto suma el costo mensual de la vivienda y cómo cambió respecto de otros meses.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.