Cuánto aumentaron las expensas y por qué suben tanto
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Publicado Actualizado 5 min de lectura
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Las expensas forman parte de los gastos fijos de un departamento y cambian cuando cambian los costos del edificio. Saber cuánto aumentaron las expensas y contra qué compararlas te permite revisar la liquidación con argumentos.
El número de hoy
El relevamiento de Octopus PropTech, difundido por la empresa y reportado por TN, ubicó la expensa promedio por unidad funcional en $295.336 en julio de 2026. El valor subió 5,52% frente a junio, acumuló 17,75% en los primeros siete meses del año y quedó 35,36% por encima de julio de 2025. La muestra reunió más de 5.500 consorcios y 170.000 hogares de todo el país.
El salto mensual fue el mayor de 2026, pero no implica que ese porcentaje se repita todos los meses. Julio concentró el pago del medio aguinaldo y una recomposición salarial del personal de edificios. El promedio nacional sirve como referencia, aunque cada liquidación depende de los servicios, el personal, los contratos y las obras de cada consorcio.
Si buscás valores de referencia por tipo de edificio y por barrio, están en expensas promedio en CABA en 2026.
Pero la foto de un año engaña
Doce meses no alcanzan para ver lo que pasó. Tomando noviembre de 2023 como base, la apertura del IPC del Gran Buenos Aires donde el INDEC releva las expensas junto con el alquiler cuenta otra historia:
Expensas y alquiler contra la inflación general
IPC del Gran Buenos Aires, división “Alquiler de la vivienda y gastos conexos”, donde el INDEC releva las expensas.
- Expensas y alquiler
- Inflación general (IPC)
Base noviembre de 2023 = 100. Un valor de 400 significa que el precio se multiplicó por cuatro. Fuente: INDEC (IPC, Gran Buenos Aires), datos hasta junio de 2026.
Multiplicación por más de seis, contra poco más de cuatro del nivel general. El grueso de esa brecha se abrió en 2024 y 2025; recién en 2026 las dos líneas empezaron a moverse a velocidades parecidas.
Vale una aclaración metodológica: esa apertura mezcla expensas con alquileres, así que no es un índice puro de expensas. Es la mejor serie oficial disponible, y en su informe de junio de 2026 el propio INDEC señaló a las expensas como uno de los motores del aumento en el Gran Buenos Aires, por las sumas no remunerativas incorporadas al salario de los encargados.
Por qué suben más que la inflación
Una expensa reúne los costos de hacer funcionar un edificio y los reparte entre las unidades. En julio, cuatro rubros concentraron más del 85% del promedio nacional relevado por Octopus:
- Sueldos y cargas sociales del personal: $88.699 por unidad funcional, el 38,2% del total. El aguinaldo y los ajustes salariales pueden mover este rubro en julio y diciembre.
- Mantenimiento de partes comunes: $49.719, el 16,8%. Incluye trabajos y contratos para conservar ascensores, bombas, espacios comunes y otros equipos.
- Abonos de servicios: $45.537, el 15,4%. Allí entran prestaciones periódicas como limpieza, seguridad o mantenimiento técnico, según cada edificio.
- Servicios públicos: $41.150, el 15,2%. La luz, el agua y el gas de espacios comunes cambian según las tarifas y el consumo.
La liquidación siguiente depende de la estructura de cada consorcio. En los edificios con caldera central, el consumo de gas durante el invierno puede ganar peso; la electricidad y los gastos bancarios también pueden subir por encima del promedio en algunos edificios. En diciembre, enero y febrero pueden sumarse el segundo medio aguinaldo, las vacaciones y las suplencias del personal.
La cobrabilidad promedio fue del 92,72% en julio, según Octopus. Cuando una parte de las unidades se atrasa, el consorcio igual debe afrontar sueldos, servicios, mantenimiento y proveedores, y queda con menos margen para reparaciones.
Cómo saber si el tuyo subió más de la cuenta
El promedio nacional o de una ciudad no dice cuánto debería pagar tu edificio. Lo que sirve es tu propia serie y estas comprobaciones:
- Compará rubro por rubro, no el total. Casi siempre un salto del total se explica por un solo renglón. Si sabés cuál, sabés si es permanente o pasajero. Empezá por cómo leer un recibo de expensas.
- Separá lo ordinario de lo extraordinario. Una obra tiene principio y fin; un aumento de abono, no. Mezclarlos hace parecer estructural algo que no lo es: ver expensas extraordinarias: cómo controlarlas.
- Verificá tu coeficiente. Es el número que convierte el gasto total del edificio en tu parte. Si el gasto no se movió y tu liquidación sí, revisá ahí: cómo se calculan las expensas.
También compará tu expensa contra tu propia inflación en lugar de contra el IPC. El método está en cómo medir tu inflación personal.
Léelo automáticamente
Comparar doce liquidaciones a mano lleva tiempo. Factura lee cada liquidación que subís, guarda el importe y el período, y arma la serie de tus expensas mes a mes, en pesos y en dólares, junto al resto de tus servicios. Así podés comparar el próximo aumento con tu propio historial.
Según el relevamiento de Octopus Proptech sobre más de 5.500 consorcios y 170.000 hogares de todo el país, la expensa promedio por unidad funcional llegó a $295.336 en julio de 2026. Fue 5,52% más que en junio, 35,36% más que un año antes y acumuló 17,75% en los primeros siete meses.
Porque el promedio mezcla edificios muy distintos. Un consorcio con encargado permanente, ascensores y vigilancia tiene una estructura de costos completamente distinta a uno chico sin personal. Además, una obra o una expensa extraordinaria puede mover un edificio muy por encima del promedio durante meses.
En julio, los sueldos y las cargas sociales representaron el 38,2% de la expensa promedio relevada por Octopus. El pago del medio aguinaldo y la recomposición salarial del personal explicaron parte del salto mensual; también influyen el mantenimiento, los abonos y los servicios públicos.
Sí. En el Gran Buenos Aires, la apertura del IPC donde el INDEC releva las expensas junto con el alquiler se multiplicó por más de seis entre noviembre de 2023 y junio de 2026, mientras el nivel general se multiplicó por poco más de cuatro.
Compará tu liquidación con la del mes anterior rubro por rubro, no por el total. Un salto en un solo renglón, como un abono, una reparación o un juicio, explica casi siempre la diferencia. Si el salto está en tu coeficiente y no en el gasto, ahí hay un error que reclamar.
Tu edificio, no el promedio
Los promedios sirven de referencia; el dato que decide es tu liquidación. Factura arma la serie de tus expensas en pesos y en dólares, para que sepas si tu edificio subió en línea con el resto o más.
La demo se abre con datos de muestra; no hace falta registrarse para mirarla.