¿Cómo calcular el alquiler de un local comercial?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 4 min de lectura
En esta guía
Para calcular el alquiler de un local comercial en Argentina, compará inmuebles equivalentes, obtené un valor por metro cuadrado y sumá todos los costos de ocupación. El resultado útil no es solo el canon: es lo que el negocio tendrá que pagar para abrir y funcionar.
Definí qué superficie y qué costo vas a comparar
Usá siempre la misma medida: superficie cubierta, superficie útil o superficie total. Anotá también frente, vidriera, esquina, depósito, baños, estado de las instalaciones, habilitación posible y visibilidad.
Separá tres cifras:
- canon mensual;
- costo mensual de ocupación;
- inversión inicial para entrar.
Si mezclás un alquiler sin expensas con otro que las incluye, el precio por metro cuadrado no sirve para comparar.
Buscá locales comparables
Compará al menos tres locales de la misma zona y actividad posible. El siguiente es un ejemplo ficticio para mostrar el método, no una tasación ni un precio oficial:
| Local comparable | Superficie | Alquiler mensual | Precio por m² |
|---|---|---|---|
| A | 48 m² | $1.080.000 | $22.500 |
| B | 52 m² | $1.352.000 | $26.000 |
| C | 60 m² | $1.380.000 | $23.000 |
La mediana de esos tres valores es $23.000 por m². Para un local objetivo de 50 m², el valor de referencia sería $1.150.000 mensuales. Si el local tiene esquina y una vidriera claramente mejor, podés modelar un ajuste del 10 % como hipótesis: $1.265.000. La negociación debe justificar por qué aplicás ese ajuste.
Calculá un valor de referencia
Armá una ficha por local con:
- precio publicado y fecha de consulta;
- superficie comparable;
- precio por m²;
- expensas incluidas o separadas;
- meses de depósito y comisión;
- ajuste y plazo;
- estado, obras y servicios;
- restricciones de habilitación.
Si el contrato permite actualizar el canon, proyectá cada período por separado. El DNU 70/2023 permite que las partes acuerden precio, moneda, plazo y mecanismo de actualización. No uses el antiguo índice de contratos habitacionales como fórmula automática para un local comercial.
Calculá el costo total de ocupación
Continuemos con el local ficticio de 50 m² y un canon de $1.265.000:
| Concepto mensual | Importe |
|---|---|
| Alquiler | $1.265.000 |
| Expensas | $180.000 |
| Luz, agua, gas e internet | $120.000 |
| Seguro | $35.000 |
| Tributos o tasas asumidos | $45.000 |
| Mantenimiento | $20.000 |
| Total mensual antes de IVA eventual | $1.665.000 |
El costo anual equivalente es $19.980.000. Si el alquiler está gravado y se aplica IVA del 21 % solamente sobre el canon, el IVA del ejemplo sería $265.650 y el total mensual subiría a $1.930.650, suponiendo que los demás renglones no agreguen IVA. Confirmá el tratamiento del contrato y de cada comprobante.
Separá los gastos únicos: depósito, comisión, certificaciones, obras, cartelería, habilitación, mudanza y capital de trabajo. Un local con canon bajo puede exigir una inversión inicial mucho mayor.
Medí el alquiler contra tu negocio
Relacioná el costo con el margen, no solamente con la facturación. En el ejemplo, si el negocio genera un margen de contribución del 35 %, necesitaría aproximadamente $4.757.143 de ventas mensuales para cubrir $1.665.000 de ocupación:
$1.665.000 ÷ 0,35 = $4.757.143.
Eso no es una regla legal ni garantiza rentabilidad. Es una prueba de sensibilidad. Si las ventas previstas son $5.000.000, el costo de ocupación absorbe una parte importante del margen; si son $10.000.000, el mismo alquiler pesa de otra manera.
Considerá todas las condiciones del contrato
Podés comparar propuestas con una misma planilla:
- canon inicial y fechas de actualización;
- expensas y servicios incluidos;
- meses de gracia para obras;
- depósito y garantía;
- comisión;
- reparaciones y habilitación;
- rescisión y penalidad;
- destino y autorización de cartelería.
Un mes de gracia de $1.265.000 puede valer más que una rebaja de $50.000 mensuales durante un período corto, pero solo si el contrato deja claro qué gastos siguen a cargo del inquilino.
Para estimar el componente de consorcio, consultá la guía sobre cómo se calculan las expensas.
- DNU 70/2023: texto oficial — Modificó reglas para que las partes acuerden moneda, plazo, depósito y mecanismo de actualización.
- Código Civil y Comercial de la Nación — Regula destino, plazo, obligaciones de entrega y conservación del inmueble.
- Ciudad de Buenos Aires: habilitación de actividad económica — Referencia para verificar que el local permita la actividad antes de comparar alquileres.
- AGIP: impuesto de sellos — Referencia local para separar el impuesto de sellos de los costos mensuales y revisar tratamientos de locaciones en CABA.
- Argentina.gob.ar: Ley de IVA, texto ordenado por Decreto 280/1997 — Artículo 28: alícuota general del IVA del 21 % cuando la operación está alcanzada.
Calculá el precio por m² de comparables, elegí una referencia y sumá expensas, servicios, seguros, tributos, mantenimiento y eventuales IVA. En el ejemplo de esta guía, un canon de $1.265.000 termina en $1.665.000 mensuales antes de IVA eventual.
El precio por m² sirve para comparar, pero no es una fórmula legal. Un local de 50 m² a $23.000 por m² tendría una referencia de $1.150.000; esquina, frente, estado y habilitación pueden justificar otro importe.
Sumá expensas, servicios, seguro, mantenimiento, tributos asumidos, comisión, garantía, depósito y obras. Separá los pagos mensuales de los gastos únicos de entrada.
Compará el costo total con el margen de contribución. Si la ocupación mensual es $1.665.000 y el margen es 35 %, necesitás cerca de $4.757.143 de ventas para cubrirla antes de otros costos.
Compará el costo total del local
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