¿Qué se necesita para alquilar un local comercial?
Konstantin Mednikov · Fundador e Ingeniero de Producto
7 años creando y liderando productos tecnológicos
Verificado por Daria Liubimova
Publicado 5 min de lectura
En esta guía
Los requisitos para alquilar un local comercial se dividen en tres controles: que el inmueble permita la actividad, que el inquilino pueda acreditar quién es y cómo responde por el contrato, y que las condiciones queden escritas. Firmar rápido sin verificar el uso puede dejarte pagando un local que no podés habilitar.
Verificá el local antes de hacer una oferta
Antes de reservar, pedí:
- dirección y unidad funcional exactas;
- reglamento de propiedad horizontal, si corresponde;
- destino permitido y restricciones de cartelería, horarios, ruidos u obras;
- estado de servicios, medidores y deudas;
- planos, superficie y antecedentes de habilitación;
- quién tiene facultades para alquilar.
En CABA, la habilitación de actividad económica parte del formulario de conformación de la unidad de uso. La Ciudad evalúa los requisitos y la documentación; según el caso, puede pedir un certificado de aptitud ambiental. El trámite puede generar una oblea con código QR. Por eso conviene preguntar por la actividad concreta, no solo por la superficie.
Una cafetería, un consultorio y un depósito pueden necesitar controles distintos aunque funcionen en el mismo barrio. La habilitación del inquilino anterior tampoco prueba que tu actividad vaya a quedar aprobada.
Prepará la documentación del inquilino
Si alquilás como persona humana, normalmente te van a pedir DNI, CUIT, constancia de inscripción, referencias y comprobantes de ingresos. Si alquilás mediante una sociedad, prepará estatuto o contrato social, constancia de CUIT, acta o poder que pruebe la representación y documentación de quienes firman.
La garantía puede ser una propiedad, un seguro de caución, una fianza, un obligado solidario o una combinación. No hay una garantía universal: el propietario decide qué acepta y el contrato debe decir qué cubre, durante cuánto tiempo y cómo se libera.
Acordá las condiciones antes de firmar
Dejá definidos por escrito:
- precio inicial, moneda y fecha de pago;
- mecanismo y periodicidad de actualización;
- plazo;
- depósito y garantía;
- expensas ordinarias y extraordinarias;
- servicios, impuestos, tasas, reparaciones y seguros;
- obras, cartelería y destino;
- rescisión, mora y entrega.
Desde el DNU 70/2023, las partes tienen más libertad para acordar moneda, depósito, garantía, plazo y actualización en los alquileres comerciales. La periodicidad de pago no puede ser inferior a mensual. Una propuesta concreta puede decir, por ejemplo, “canon inicial de $800.000, pago del 1 al 10 de cada mes y actualización trimestral según el índice acordado”. La cifra y el índice no son obligatorios: son puntos de negociación que deben quedar claros.
Revisá el contrato y el reglamento
El contrato escrito debería identificar a las partes, la representación, el inmueble, el destino, el plazo, el precio y cada gasto adicional. El Código Civil y Comercial exige la forma escrita y obliga a respetar el destino acordado.
Leé el reglamento de propiedad horizontal antes de firmar. Puede limitar rubros, horarios, extracción de humos, uso de espacios comunes o colocación de carteles. Si el contrato permite obras, anexá planos, presupuesto, autorización y reglas sobre quién se queda con las mejoras.
Hacé una entrega documentada
El día de la posesión firmá un acta con:
- estado de paredes, pisos, techos, persianas e instalaciones;
- fotos y videos con fecha;
- lectura de luz, gas y agua;
- cantidad de llaves y controles;
- inventario de muebles o equipos;
- reparaciones pendientes y fecha comprometida;
- saldos de servicios, expensas y tributos.
Si el contrato menciona un inventario, no lo dejes para después. El acta sirve para comparar la entrega con la devolución y para demostrar qué daño ya existía.
Tramitá la actividad después de firmar
El contrato no reemplaza la inscripción fiscal ni la habilitación. Informá el domicilio y la actividad en ARCA, revisá Ingresos Brutos y presentá la habilitación local que corresponda.
ARCA indica en su procedimiento de RELI que la registración del contrato debe realizarse dentro de los 15 días corridos de celebrado, con el archivo del contrato en PDF o JPG. Verificá la obligación vigente para tu caso antes de confiar solo en esa página. Si el contrato está en moneda extranjera, ARCA indica informar los importes en pesos con el tipo de cambio vendedor del Banco Nación correspondiente al cierre del día hábil anterior. Por ejemplo, si firmás un contrato de USD 1.000 un martes, la conversión informada toma la cotización vendedora del día hábil anterior, salvo la regla vigente que corresponda.
Lista de documentos para preparar
Antes de ir a firmar, juntá:
- DNI, CUIT y constancia de inscripción.
- Estatuto, contrato social, poder o acta de representación, si aplica.
- Referencias y comprobantes de ingresos.
- Documentación de la garantía o del seguro de caución.
- Datos exactos del local y del propietario.
- Reglamento de copropiedad, inventario y acta de entrega.
- Presupuesto de habilitación, obras y seguros.
También podés revisar la guía sobre cómo registrar un contrato de alquiler antes de presentar la documentación.
- Código Civil y Comercial de la Nación — Arts. 1188, 1194, 1197, 1200 y 1201 sobre forma escrita, destino, plazo, entrega y conservación del inmueble.
- DNU 70/2023: texto oficial — Modificó reglas sobre moneda, plazo, depósito, actualización y rescisión de los contratos de locación.
- ARCA: modificación de datos — Referencia para informar la actividad y el domicilio del establecimiento.
- Ciudad de Buenos Aires: habilitación de actividad económica — Describe la declaración de la actividad, la unidad de uso, la evaluación documental, el código QR y los posibles controles ambientales.
- ARCA: registración de contratos de alquiler — Publica el procedimiento de RELI, el plazo de 15 días corridos, el archivo del contrato y la conversión informada de moneda extranjera; verificá la obligación vigente para tu caso.
Como base, DNI o documentación societaria, CUIT, constancia de inscripción, representación, referencias, ingresos y garantía. En CABA también conviene pedir los datos de la unidad de uso, el reglamento y la información necesaria para verificar la actividad.
Podés negociarlo, pero el propietario puede pedir seguro de caución, fianza, depósito u otro respaldo. El contrato debe indicar qué obligación cubre, hasta cuándo y cómo se libera.
No. El contrato prueba el derecho a usar el inmueble, pero la actividad debe estar permitida y puede requerir habilitación. En CABA la Ciudad revisa la unidad de uso y la documentación de la actividad.
Compará el inventario con el estado real, fotografiá instalaciones, anotá medidores y saldos, y dejá por escrito las reparaciones pendientes. El acta de entrega debe acompañar al contrato.
Revisá el local antes de comprometerte
Factura sirve para organizar boletas de servicios del hogar. No valida una habilitación comercial, un contrato de alquiler ni una garantía.
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